M&A dự án bất động sản là một khái niệm không mới, nhưng ở Việt Nam khái niệm này vẫn còn xa lạ đối với nhiều người. Hiểu một cách đơn giản, M&A bất động sản là khái niệm dùng để chỉ các thương vụ mua bán, sáp nhập doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản, qua đó nhằm mục đích thâu tóm các dự án tiềm năng.
Vào thờì hoàng kim khi trào lưu “nhà nhà làm bất động sản” dâng cao, mỗi doanh nghiệp đều đua nhau sở hữu một vài dự án bất động sản. Số doanh nghiệp thành công và phất lên cũng có, nhưng không ít doanh nghiệp đã ngậm đắng nuốt cay khi bỏ hết tiền bạc tích cóp ném vào dự án để rồi ôm một bãi đất trống với cục nợ ngân hàng. Nhưng trong nền kinh tế thị trường, thất bại của người này lại là cơ hội cho người khác.
Năm 2020, thị trường BĐS có dấu hiệu trầm lắng đang là cơ hội thực sự cho các doanh nghiệp có tiềm lực thực sự đi thâu tóm các dự án bất động sản tiềm năng mới mức giá “hời” nhất.
Muôn kiểu M&A Dự án?
Với những dự án đầy đủ giấy tờ pháp lý. Hai bên chỉ chuyển nhượng cổ phần cho nhau là xong. Nhưng số dự án này hiện còn không nhiều, đa phần là các dự án còn dở dang về thủ tục pháp lý chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, thậm chí đang trong quá trình giải phóng mặt bằng.
Do vậy, cách phổ biến thường gặp hiện nay là thâu tóm dự án thông qua mua lại cổ phần của doanh nghiệp chủ đầu tư. Nhưng có một thực tế là mỗi doanh nghiệp thường có vài dự án, trong khi người mua lại không muốn thâu tóm tất cả các dự án đó cũng như không muốn tiếp nhận toàn bộ doanh nghiệp vì sợ rủi ro.
Các bước tiến hành một thương vụ M&A
Từ thực tế hoạt động mua bán thành công & thất bại mà Bắc Hà AMC đã thực hiện, có thể khái quát các bước tiến hành một vụ M&A về bất động sản như sau:
Bước 1: Thẩm định hồ sơ dự án
Giống như mọi vụ M&A thông thường, công việc đầu tiên là phải thẩm định hồ sơ dự án. Tuy nhiên, đối với vụ M&A bất động sản thì công việc không chỉ dừng lại ở tìm hiểu hồ sơ có sẵn, mà phải làm việc với các đối tác ngân hàng, nhà đầu tư thứ cấp, cổ đông để nắm rõ những tồn tại của dự án.
Bước 2: Tiến hành chia, tách doanh nghiệp
Bước này thường áp dụng trong trường hợp một doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án nhưng người mua chỉ muốn tiếp quản một dự án. Do vậy, doanh nghiệp chủ đầu tư phải được chia tách thành nhiều doanh nghiệp nhỏ để mỗi doanh nghiệp nhỏ sở hữu một dự án riêng biệt. Lúc này, hai bên sẽ phải đối mặt với một số khó khăn:
Khó khăn đầu tiên là phải làm thủ tục quyết toán thuế để xác định nghĩa vụ tài chính còn lại của doanh nghiệp bị chia tách, đồng thời phải xác định nghĩa vụ với các chủ nợ và các bên thứ ba khác.
Tiếp theo là phải định giá giá trị doanh nghiệp bị chia tách, định giá phần tài sản được chia tách (dự án) để đăng ký vốn điều lệ doanh nghiệp mới được chia tách. Thông thường, phần giá trị tài sản này được tập hợp từ các chi phí lo thủ tục dự án và chi phí giải phóng mặt bằng. Nhưng trong thực tế các chi phí này thường không được phản ánh hết bằng chứng từ nên rất khó được ghi nhận vào vốn của công ty được tách. Vấn đề là phải làm thế nào để có thể ghi nhận tối đa các chi phí của dự án mà chủ đầu tư đã bỏ ra vào giá trị vốn điều lệ của doanh nghiệp bị tách để cả bên bán và bên mua không bị thiệt thòi.
Bước 3: Chuyển nhượng cổ phần
Trường hợp, doanh nghiệp chỉ có 1 dự án: Bên bán sẽ chuyển nhượng toàn bộ cổ phần cho bên mua. Bên mua chỉ thay đổi cơ cấu tổ chức nhân sự để tiếp tục hoàn thiện dự án hoặc điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu của thị trường ở thời điểm hiện tại.
Trường hợp doanh nghiệp có nhiều dự án, thì Bên bán phải làm thủ tục chia tách. chia tách và đăng ký kinh doanh cho doanh nghiệp mới được chia tách, các bên sẽ tiến hành chuyển nhượng cổ phần trong công ty được chia tách cho nhau để bên mua làm chủ sở hữu toàn bộ công ty và qua đó có thể thâu tóm dự án. Đến đây lại có một vấn đề phát sinh là nếu công ty mới được đăng ký kinh doanh thì các cổ đông sáng lập chưa thể tự do chuyển nhượng vốn góp cho bên thứ ba. Do vậy, một động tác kỹ thuật cần thiết là phải đưa người của bên mua dự án tham gia cổ đông sáng lập của công ty được chia tách ngay trong khi chia tách để tránh quy định hạn chế này của pháp luật.
Bước 4: Đăng ký điều chỉnh Giấy chứng nhận đầu tư dự án
Khi dự án chuyển sang doanh nghiệp mới được chia tách thì cần tiến hành thủ tục thay đổi Giấy chứng nhận đầu tư để ghi nhận doanh mới được chia tách là chủ đầu tư mới của Dự án. Công việc này chỉ mang tính thủ tục nhưng đôi khi cũng gặp không ít khó khăn do tên doanh nghiệp mới được chia tách không trùng với tên doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Thêm nữa, doanh nghiệp mới thường chưa có tiềm lực về tài chính và kinh nghiệm đầu tư dự án cho nên các cơ quan có thẩm quyền thường xem xét rất kỹ trước khi cấp Giấy chứng nhận đầu tư điều chỉnh. Đó là chưa kể một loạt các giấy phép con, các văn bản thoả thuận, chấp thuận liên quan đến dự án cũng phải điều chỉnh để đứng tên chủ đầu tư mới.
Trên đây là những bước cần thiết khi thực hiện việc mua bán sáp nhập dự án bất động sản. Tuy nhiên, mỗi 1 dự án lại có những rủi ro mà những đơn vị mới tham gia vào lĩnh vực M&A chưa có kinh nghiệm không lường trước được. Vì vậy, các nhà đầu tư nên tìm đến các đơn vị M&A chuyên nghiệp để tránh rủi ro, tổn thất.
