Các “nút thắt” và giải cứu thị trường bất động sản Việt Nam Phần 1

Trong thời điểm hiện nay, việc giải cứu bất động sản đang đối mặt với nhiều vấn đề phức tạp và các phương án giải cứu đều còn mơ hồ. Vì vậy, Sen Vàng Group quyết định đưa ra một cái nhìn tổng quan về thị trường bất động sản, xác định những “nút thắt” và đề xuất cách giải cứu thị trường bất động sản Việt Nam. Hy vọng thông tin này sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng về thị trường, hướng di chuyển của dòng tiền để tận dụng tốt những cơ hội trong đợt giải cứu sắp tới. 

Thời điểm hiện tại, có năm “nút thắt” trên thị trường tác động đến thị trường bất động sản. 

Năm “nút thắt”  tác động đến thị trường BĐS

Năm “nút thắt”  tác động đến thị trường BĐS (Nguồn Sen Vàng Group tổng hợp)

Năm yếu tố chủ yếu đang gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bao gồm khách hàng, chủ đầu tư, niềm tin, nguồn tiền và chính sách. Trong đó, hai đối nghịch là khách hàng – chủ đầu tư và nguồn tiền – chính sách. Chính sách về dòng tiền hỗ trợ thị trường giúp thị trường trở nên sôi động hơn. Hiện tại, thị trường đang trầm lắng do thiếu sản phẩm của người bán, bất động sản không hấp dẫn hoặc người mua đã hết tiền hoặc đang đợi những bất động sản mới. Trung tâm của hai đối nghịch đó chính là niềm tin, hay nói cách khác là truyền thông. Để thị trường trở nên sôi động, cần phải có truyền thông hiệu quả để thu hút nhiều khách hàng hơn. 

Nút thắt đầu tiên trong quá trình kinh doanh là khách hàng. Khách hàng là những người có nhu cầu, bao gồm cả nhà đầu tư. Hiện tại, họ đang đối mặt với vấn đề khan hiếm nguồn vốn, không đủ tiền, đang đối diện với nguy cơ nợ xấu và cắt giảm lãi suất. Khách hàng tiềm năng có thể là người chưa đầu tư, bao gồm cả tổ chức doanh nghiệp, đối tượng này đang có xu hướng tiết kiệm chi tiêu. Khách hàng cũng có thể là những người có khả năng tài chính, kinh nghiệm và quan tâm đến đầu tư bất động sản, nhưng đang chờ đợi nguồn hàng để có thể bắt đáy. 

Sen Vàng Group muốn chia sẻ vấn đề tiếp theo là các “chủ đầu tư” trong lĩnh vực bất động sản. Chủ đầu tư là những cá nhân hoặc tổ chức đầu tư vào dự án bất động sản, có nhiệm vụ tìm kiếm, mua đất, phát triển dự án, quản lý xây dựng, và bán hoặc cho thuê sản phẩm bất động sản. Thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều khó khăn do dịch bệnh Covid-19 và chính sách siết chặt bất động sản của Nhà nước. Nguồn cung bất động sản bị tắc nghẽn, không đủ để cung cấp. Doanh nghiệp sở hữu bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, không thể tiêu thụ hoặc bán hàng, ngay cả khi đã giảm giá. Chủ đầu tư cũng gặp khó khăn trong việc huy động vốn do chính sách siết tín dụng và siết trái phiếu từ năm 2022. Họ đang đối mặt với áp lực tài chính lớn, phải trả hàng tỷ đồng lãi hàng tháng. Năm 2023 là thời điểm đáo hạn trái phiếu, gây ra rủi ro lớn. Chủ đầu tư không chỉ gặp khó khăn trong huy động vốn mà còn phải trả nợ trái phiếu với số tiền lớn. Tình trạng này đe dọa khách hàng và chủ đầu tư, gây nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Chính sách cũng là một “nút thắt” đang gây ra nhiều khó khăn cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Hiện tại, pháp lý về đất đai vẫn chưa được hoàn thiện và dự kiến sẽ sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai vào tháng 10 năm 2023, điều này khiến hành lang pháp lý vẫn còn mơ hồ, gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc bán hàng hoặc thực hiện thương vụ M&A. Năm 2022, tín dụng đã được siết chặt do nguy cơ rủi ro cao, khiến tỷ lệ nợ cho vay bất động sản ở Việt Nam lên tới 21%, một con số đáng lo ngại. 

Tuy nhiên, đến ngày 5 tháng 3 năm 2023, việc giãn nợ trái phiếu hay hoán đổi trái phiếu vẫn cần được thương thảo giữa các bên liên quan. Hơn nữa, thiếu chính sách hỗ trợ cho thị trường bất động sản là một vấn đề đáng lưu ý. Khi thị trường giá cả tăng lên, các sản phẩm đều tăng, từ giá vật liệu xây dựng, giá thi công, giá nhân sự, giá lao động, giá xăng dầu,… dẫn đến giá gốc của sản phẩm bất động sản tăng cao. Điều này gây khó khăn cho các dự án đang phát triển và các đơn vị thầu xây dựng, đẩy họ vào tình thế phải đối mặt với nhiều thách thức. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến doanh nghiệp bất động sản mà còn ảnh hưởng đến doanh nghiệp xây dựng. Do đó, chính sách chưa hoàn thiện vẫn là một trong những vấn đề lớn hiện nay.

Nguồn tiền đầu tư cũng là một “nút thắt” quan trọng, ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Trong giai đoạn tiền rẻ, đồng tiền mất giá khiến nhiều lĩnh vực, từ ngành tài chính ngân hàng, sản xuất kinh doanh bị phân tán, doanh nghiệp phải  huy động vốn từ trái phiếu và đầu tư từ cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, hiện nay, lãi suất đã tăng cao do rủi ro về tín dụng và trái phiếu lớn. Điều này khiến các ngân hàng thương mại đang đối mặt với lo ngại về khả năng xảy ra khủng hoảng thanh khoản. Chỉ trong năm 2022, tổng nguồn huy động của các ngân hàng đã đạt 8.3 triệu tỷ đồng, trong khi dư nợ cho vay lên đến 8.6 triệu tỷ đồng, dẫn đến hệ số LDR trung bình của các ngân hàng đã đạt mức 103, vượt quá giới hạn cảnh báo là 85%. 

Nếu một ngân hàng gặp rủi ro về trái phiếu hoặc nợ bất động sản, khách hàng không tin tưởng và rút tiền gửi ra khỏi ngân hàng, tương tự như vụ việc của ngân hàng SCB. Trong trường hợp ngân hàng không có đủ tiền mặt và tài trợ, thậm chí chỉ với một làn sóng rút tiền, ngân hàng có thể đối mặt với khủng hoảng thanh khoản ngay lập tức. Vì vậy, các ngân hàng đã phải tăng lãi suất để huy động thêm nguồn tiền. Đồng thời, doanh nghiệp cũng cần đề phòng các nguy cơ tài chính như rủi ro nợ xấu, trái phiếu và tỷ giá hối đoái. Đặc biệt, tình trạng lạm phát tăng cao và chính sách tiền tệ của Mỹ giới hạn dòng tiền đầu tư, vốn FDI, FII, FPI và kiều hối, dẫn đến hạn chế nguồn vốn tham gia vào thị trường.

“Nút thắt” cuối cùng là niềm tin. Đây là một yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản, ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư. Tuy nhiên, niềm tin này có thể bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố đa dạng, như dự báo giá bất động sản, tình hình kinh tế vĩ mô, và các yếu tố phi kinh tế. Nếu nhiều người tin rằng giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm sâu hoặc thị trường đang gặp khó khăn với nhiều doanh nghiệp bất động sản phá sản, điều này có thể khiến niềm tin của người dân và nhà đầu tư giảm. Tâm lý lo lắng và hoang mang về tương lai của thị trường bất động sản có thể khiến họ không có động lực đầu tư vào lĩnh vực này. Hơn nữa, tình hình kinh tế vĩ mô của cả thế giới và Việt Nam cũng có ảnh hưởng đáng kể đến niềm tin vào thị trường bất động sản. Nếu tình hình kinh tế không tốt với dấu hiệu suy thoái, lạm phát, người dân và nhà đầu tư có thể cảm thấy lo lắng, do đó không muốn đầu tư vào bất động sản. Các yếu tố phi kinh tế, chẳng hạn như thiên tai, hạn hán, hay các tranh cãi chính trị cũng có thể ảnh hưởng đến niềm tin của người dân và nhà đầu tư vào thị trường bất động sản. Những sự kiện bất ngờ này có thể gây ra bất ổn trong thị trường và giảm niềm tin của người dân.

Đây chỉ là phần đầu của loạt bài viết “Các nút thắt và giải cứu thị trường bất động sản Việt Nam” mà Sen Vàng muốn chia sẻ. Trong phần 2, Sen Vàng Group sẽ đi sâu hơn vào những giải pháp cụ thể để hỗ trợ giải cứu thị trường.

Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của chuyên gia Nguyễn Thị Bích Ngọc về thị trường bất động sản, bạn đọc có thể truy cập trang web https://blog.senvangdata.com/.

Nguồn: Sen Vàng Group -Tổng hợp: Phương Vân

Thông tin liên hệ: 

Website: https://senvangdata.com/

Hotline: 0948.48.48.59

Xem thêm: Vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam chu kỳ tiền rẻ