Trong bài viết ngày hôm nay, Sen Vàng Group xin chia sẻ với quý vị về một số đánh giá và một số nhận định chung về thị trường bất động sản Việt nam hiện nay đó là “ Có nên giải cứu thị trường bất động sản?”
Để biết được ngành nghề bất động sản có liên đới đến bao nhiêu ngành nghề trong xã hội và liên đới của bất động sản như thế nào, nhà đầu tư cần biết được các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản, trong đó đơn vị chủ đầu tư và đơn vị nhà phát triển dự án đứng vị trí trung tâm. Bên cạnh đó là những đơn vị cơ quan nhà nước có những chính sách điều hành, có những kiến nghị, phương án đề xuất chiến lược liên quan đến việc sử dụng và phát triển bất động sản ở trong thị trường. Tiếp đó là các đơn vị nhà thầu, đơn vị tài chính – ngân hàng, các đơn vị cung ứng dịch vụ, vận hành, nhà đầu tư thứ cấp và cuối cùng là người sử dụng cuối cùng.
Đơn vị chủ đầu tư và nhà phát triển dự án có vị trí trung tâm vì một chủ đầu tư phải làm việc với tất cả các chủ thể tham gia thị trường và đối với mỗi một chủ thể thì sẽ làm việc với các đối tượng khác nhau. Hoặc khi một chủ đầu tư cắt giảm nhân sự và những dự án đang triển khai sẽ ảnh hưởng tác động trực tiếp đến những đơn vị nhà thầu thi công, nhà thầu xây dựng của chủ đầu tư đó. Hay có thể kể đến đơn vị tài chính ngân hàng, khi nhà đầu tư không có khả năng chi trả thì sẽ gây hậu quả rất lớn cho ngân hàng. Đơn vị ngân hàng cần nguồn tiền để tiếp tục phát sinh ra lợi nhuận, nếu như giữ càng nhiều tài sản bất động sản thì khi giải chấp giá của bất động sản sẽ rất thấp.
Ngoài ra, có rất nhiều quỹ đầu tư trực tiếp vào Việt Nam theo hình thức đầu tư vào trái phiếu, nhưng trong thời điểm thị trường đang khó khăn thì các quỹ này cũng chịu tổn thất nặng nề. Các đơn vị cung ứng dịch vụ bất động sản nếu dừng các dự án đang quá trình thực hiện thì rất nhiều nhân sự, môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản cũng sẽ rơi vào tình trạng khó khăn, nhà sử dụng cuối cùng thì sẽ không có hàng, không có nhà để ở.
Bởi hiện tại sản phẩm bất động sản của thị trường chung cư và khu vực trung tâm nội đô đang tăng giá rất lớn do tình trạng khan hàng từ năm 2019 cho đến nay. Điều này làm cho các ngôi nhà giá rẻ cho những người có thu nhập thấp ở TP HCM dần biến mất, và những ngôi nhà có giá trị lớn ở trung tâm thành phố cũng không còn. Đây là những điều bất lợi rất lớn cho những nhà đầu tư, những người mua để ở, từ đó, có thể thấy rằng các đơn vị kinh doanh bất động sản có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản.
Nhà giá rẻ cho người có thu nhập thấp ở TP HCM dần biến mất. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Ví dụ một chủ nhà đầu tư đang cắt giảm 70%, thì tất cả các đơn vị cung liên đới với thị trường của nhà đầu tư này thì sẽ gặp khó khăn như nhau. Khi các sản phẩm bị bán giải chấp vì không có người mua các mã điểm cổ phiếu khiến cho việc giải chấp chéo thường xuyên xảy.
Đây là những vấn đề liên đới đến thị trường chứng khoán nhìn ra đến thị trường bất động sản, chúng ta có thể nhìn thấy thị trường bất động sản có liên đới rất lớn đối với toàn thị trường, ảnh hưởng tác động rất lớn đến tất cả các ngành nghề khác nhau.
GDP theo phương pháp sử dụng 6 tháng đầu năm 2022. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Từ bảng thấy rằng nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 111.5%, công nghiệp và xây dựng chiếm 39.3%, dịch vụ chiếm 40.63% và thuế sản phẩm từ trợ cấp sản phẩm là 9.02%. Rút ra rằng gần 80% thuộc về các ngành công nghiệp xây dựng và dịch vụ, và trong thị trường bất động sản tác động rất nhiều đến hai lĩnh vực này. Cụ thể các dịch vụ du lịch về nghỉ dưỡng hay những tiện ích hạ tầng, thương mại dịch vụ hoặc các dịch vụ hạ tầng như đường sá, trường học đều có liên quan đến bất động sản.
Nguồn thu từ đất qua các năm. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Những nguồn thu chính và những ngành nghề phát triển ở trong thị trường từ những năm 1986 có thể kể đến đó là xuất nhập khẩu đã có đóng góp rất lớn trong việc mở cửa Việt Nam hội nhập nền kinh tế thế giới. Bên cạnh đó, việc tận dụng những nguồn tài nguyên sẵn có như than, mỏ quặng, dầu khí, thủy điện để mang lại nguồn lợi nhuận. Tiếp đó, các nguồn đất đai cũng có nguồn mang lại lợi nhuận to lớn cho các nhà đầu tư, tổng thu ngân sách của Nhà nước từ đất đai có những tỉnh lên đến 90%. Chình vì chúng ta có nguồn tài nguyên như vậy và có thể tận dụng nó là điều dễ hiểu của phần lớn các công ty, các đơn vị. Nếu trong trường hợp sử dụng không hiệu quả, chỉ bán nhưng không thu lại được lợi nhuận sẽ gây lãng phí và ngược lại nếu biết sử dụng hợp lý vừa thu được thuế đất, thu được các loại thuế sản xuất ở trên đất thì sẽ thu được rất nhiều dòng tiền về. Qua đây thấy rằng, việc phát triển dòng bất động sản tại thị trường Việt Nam là việc dự đoán được vì vẫn còn khá nhiều loại đất vẫn chưa sử dụng, đất nông nghiệp chưa tối đa hóa. Đây là điểm tích cực của những nhà môi giới bất động sản.
Những điểm tích cực và tiêu cực của bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Bất động sản là cầu nối và nền tảng thúc đẩy hàng loạt các lĩnh vực khác phát triển như công nghiệp xây dựng, cơ sở hạ tầng, dịch vụ, du lịch, tài chính, tài nguyên môi trường, ngân sách, an sinh xã hội, chính sách. Bất động sản tác động đến rất nhiều chủ thể tham gia thị trường, đến các công ty các đơn vị liên đới.
Ngược lại, bất động sản cũng mang lại khá nhiều những ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế đất nước. Nếu như phát triển mà không có điều hành, không có sự điều tiết chuẩn, không có hành lang pháp lý và sự quản lý của các cơ quan thì rất dễ dẫn đến việc lệch pha trong cung cầu. Nguồn cung của bất động sản cao cấp rất lớn mà nguồn cầu lại không có nhiều, và đặc biệt nguồn cầu của bất động sản cho những người có thu nhập thấp rất lớn nhưng nguồn cung lại không có. Nguyên nhân là các nhà phát triển dự án không phát triển các sản phẩm dự án trung cấp có lãi chính vì vậy nếu không điều hành và điều tiết lại thị trường thì sẽ dẫn đến việc lệch pha và an sinh xã hội, các chỉ số niềm tin cũng bị ảnh hưởng.
Ngoài ra, bất động sản cũng gây ảnh hưởng lệch cơ cấu nguồn lao động. Nếu tất cả người dân đổ xô đi đầu tư khi không có kiến thức sẽ gây hậu quả rất lớn, vừa ảnh hưởng đến ngành nghề hiện tại và ảnh hưởng đến nguồn lao động ở trên thị trường. Đây sẽ là một điều tiêu cực trường hợp các cơ quan quản lý điều hành không tốt.
Không chỉ vậy, bất động sản còn ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý, dòng tiền lưu thông trên thị trường khi nhà đầu tư không có nhu cầu ở thật, nhà nước không thu lại được lợi nhuận, vẫn còn tồn tại những “khu đô thị ma” ở một số nơi sẽ là điều bất lợi cho thị trường và dòng tiền “chết” không phát triển tại những nơi này.
Bất động sản có ảnh hưởng chu kỳ rất lớn. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Dòng tiền lưu thông trên thị trường rất đúng với chu kỳ xén lông cừu, khi dòng tiền được cung cấp quá nhiều thì khi thu về có bị tác động từ bên ngoài khiến dòng tiền bị ảnh hưởng, rơi rụng nhiều, là việc không thể tránh khỏi. Đây là lý thuyết tương đối chính xác và một chu kỳ cứ 10 năm sẽ có một lần.
Thị trường bất động sản có tác động rất lớn đối với tất cả các ngành nghề khác nhau, mọi lĩnh vực của thị trường nói chung. Những yếu tố gây khó khăn có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản có thể kể đến như sau:
Các yếu tố ảnh hưởng đến nguồn cung trong thị trường bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
Tùy vào từng phân khúc, tùy vào tình hình của thị trường để xem xét có nên giải cứu thị trường hay không? Các sản phẩm dự án đến thời điểm hiện tại Nhà nước sẽ chia thành các loại, và không để thành các dự án ma. bên cạnh đó, có những chủ đầu tư đang hoạt động rất nghiêm túc bị ảnh hưởng bởi thị trường vì tất cả những chủ đầu tư bất động sản, những người đi đầu tư, người đi kinh doanh nói chung đều phải sử dụng đòn bẩy tài chính. Và khi thị trường đi xuống thì khó khăn sẽ ảnh hưởng đến tất cả các chủ thể tham gia thị trường bất động sản và lọc ra những chủ thể hoạt động tốt, chân chính, giấy tờ pháp lý đầy đủ sẽ được ưu tiên để triển khai.
Tóm lại, việc Có giải cứu thị trường bất động sản không? được xác định là có tuy nhiên sẽ phải trải qua một giai đoạn rung lắc của thị trường là điều chắc chắn và sẽ phải trải qua một giai đoạn thanh lọc của thị trường. Tận dụng lúc thị trường khó khăn, nhà đầu tư cần trau dồi thêm kiến thức để có thể trụ vững trong giai đoạn thị trường khủng hoảng. Ngoài ra, việc giải cứu thị trường ngay lập tức là việc rất khó bởi Nhà nước đang tận dụng việc thị trường bất động sản đang gặp khó khăn để tìm ra những đơn vị kinh doanh chân chính để tồn tại, tìm ra những đơn vị làm sai. Theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Founder Sen Vàng Group, thay vì chờ đợi những tín hiệu mới từ chính phủ, doanh nghiệp nên tự chuẩn bị những yếu tố nội lực đủ mạnh để sống sót và vượt qua giai đoạn khó khăn này.
Thời điểm hiện tại, yếu tố đang gây khó khăn lớn nhất cho doanh nghiệp là nguồn vốn để triển khai dự án, theo bà Bích Ngọc, doanh nghiệp hiện tại nên đa dạng hóa nguồn vốn, cắt giảm những dòng đầu tư chưa cần thiết, tối ưu hóa những dòng đầu tư và hoạt động kinh doanh phù hợp, tiết kiệm, tranh thủ tái cơ cấu lại để quản trị doanh nghiệp, quản trị tài chính trước cơn bão suy thoái.
Trên đây là những bình luận về “ Có nên giải cứu thị trường bất động sản?” do Sen Vàng Group cung cấp.
Ngoài ra chúng tôi đang phát triển Website Senvangdata là cổng thông tin minh bạch hóa thị trường bất động sản với hơn 10,000 đầu dữ liệu báo cáo, phân tích, tài liệu đánh giá được cập nhật thường xuyên đa dạng cho mọi nhà đầu tư trên thị trường. Các liên kết trang của chúng tôi bao gồm:
Trang báo cáo thị trường bất động sản toàn quốc:
https://senvangdata.com/reports
Trang Blog bài viết phân tích bất động sản:
Trang khóa học về nghiên cứu đầu tư, phát triển dự án bất động sản:
https://senvangacademy.com/khoa-hoc/
Trang tài liệu kinh tế xã hội liên quan:
https://senvangacademy.com/collections/tai-lieu/
Nguồn: Sen Vàng Group – Tổng hợp: Dương Anh
Thông tin liên hệ:
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
