Sốt đất đã hạ nhiệt đang khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải cắt lỗ. Thực tế, trong thị trường hiện tại, xét về mặt chu kỳ thì bất động sản và những sản phẩm có tính chu kỳ ví dụ như như sản phẩm bất động sản đang có rất nhiều sản phẩm chỉ là dòng theo xu hướng như dòng bất động sản trang trại; ngôi nhà thứ hai – Homestay;…chỉ có số lượng rất nhỏ khách hàng mua thật và họ không có nhu cầu “lướt sóng”, không có nhu cầu đầu tư. Có thể hiểu, đối với những sản phẩm bất động sản theo chu kỳ như vậy thì trong một chu kỳ sản phẩm sẽ bao gồm có thời gian bắt đầu là tích lũy, tiếp đó là gia tăng; lập đỉnh; thoái trào; đi xuống và cuối cùng là đóng băng sau đó lại bắt đầu một chu kỳ mới. Đối với vấn đề này, chúng ta sẽ nghiên cứu bình luận trên hai luận điểm lớn như sau:
1. Sốt đất đã “hạ nhiệt” hay chưa?
Các sản phẩm bất động sản đặc biệt là đất nền dự án; đất nông nghiệp; các loại hình đất phi nông nghiệp; các loại đất nền đấu giá có thể khẳng định chắc chắn là đã hạ nhiệt và đang có dấu hiệu chững lại. Chính vì vậy, trong khoảng nửa năm 2022, rất nhiều nhà đầu tư đã tìm cách “thoát hàng”, rao bán đất từ đầu năm.
Nhiều điểm nóng “sốt đất” ở huyện Thạch Thất đã chuyển trạng thái im ắng (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)
2. “Cắt lỗ” hay “cắt lãi”?
Đến thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư có phải “cắt lỗ” hay không thì điều đó vẫn chưa thể chắc chắn. Bởi tại thời điểm này, mặc dù thị trường bất động sản đã hạ nhiệt, đã qua giai đoạn đạt đỉnh và đang bắt đầu ở trong giai đoạn thoái trào (chưa đóng băng), nhưng dữ liệu mua bán của những người đang cần mua bất động sản và những người đang có mong muốn để vào thị trường vẫn có rất nhiều. Khoảng thời gian này, đối với tất cả các sản phẩm bất động sản liên quan đến việc mua bán bằng giá trị thật, mua bán bằng nhu cầu ở thật, nhu cầu đầu đầu tư thật và nhu cầu đầu tư lâu dài vẫn diễn ra ở mức bình thường, giá rẻ. Bất động sản giá rẻ vẫn có người mua trừ khi những sản phẩm không có giá trị thật thì không có giá trị.
Mặt khác, tuy hiện giờ thị trường đã qua giai đoạn đạt đỉnh, nhưng có rất nhiều sản phẩm không thể đạt lại những đúng đỉnh cũ. Ví dụ như, sản phẩm bất động sản Mê Linh (Hà Nội) phải tốn rất nhiều năm mới có thể trở về đúng đỉnh của ngày trước, khi trước đó một mảnh đất được bán với giá 20-30 triệu/m2. Hay đối với bất động sản Thanh Hà, vào thời kỳ 2010, giá có thể lên đến 35 triệu/m2 cho một lô liền kề. Khi ở bất động sản Thanh Hà còn chưa có gì, cho đến mãi thời kỳ gần đây có một lượng các hội về môi giới rất lớn “đánh sóng”, vì vậy mà thị trường có thể phát triển trở lại được. Từ đó có thể thấy thị trường bất động sản có thể lên và có thể xuống.
Thế nhưng ai là xuống, nhà đầu tư có “bị” vào đỉnh không mà “cắt lỗ” ? Nhà đầu tư có mua gần đây không để cắt lỗ ? Số lượng mà những khách hàng mua ở đỉnh có đông không để gọi là “cắt lỗ”? Có thể nói, nhà đầu tư “cắt lãi” không “cắt lỗ”, trong quá trình Covid nhà nước đã thực hiện tài trợ ngân sách để thúc đẩy kích cầu trong người dân, và để thu hồi ngân sách thì phải có rất nhiều những sản phẩm bất động sản với số lượng tiền vào thị trường này lớn và nhanh góp phần kích cầu thị trường.
Sốt đất hạ nhiệt, thị trường bất động sản xuất hiện tình trạng cắt lỗ, giảm giá. (Nguồn: Sen Vàng Tổng hợp)
Trong 2 năm vừa rồi, giá đất tăng đến 30%, 50%, 100% là thời điểm đạt đỉnh, đối với nhà đầu tư nếu mua từ thời điểm giá đất chưa tăng hoặc chỉ mới tăng 20% và hiện tại tăng 100%, nhà đầu tư cắt lỗ thì không phải lỗ nhà đầu tư, không phải tiền thật của nhà đầu tư. Trừ khi nhà đầu tư mua ở giai đoạn bắt đầu vào và tạo sóng, tạo đỉnh thị trường, nhà đầu tư từ đợt sóng 1 sóng 2 sóng 3, nhà đầu tư mua từ đợt sóng 1 sóng 2 thì không liên quan đến việc nhà đầu tư phải cắt lỗ, hoặc nếu các nhà đầu tư mua tại đỉnh nhưng với bản chất nhà đầu tư luôn có nhiều khoản tài chính khác nhau, lúc đấy có thể lãi ở chỗ khác rồi đến thời điểm hiện tại lỗ là việc bình thường. Bởi vì nhà đầu tư mua theo “sóng”, mua theo chu kỳ mà nếu mỗi nhà đầu tư không biết về kinh tế, không biết về chu kỳ bất động sản, không biết về giá trị thật của bđs, nhà đầu tư chỉ mua lướt sóng, mua theo tâm lý đám đông, mua theo cảm tính thì việc nhà đầu tư bị thua lỗ là việc không thể tránh khỏi.
Chính vì vậy, bất động sản nên về một giá trị thật để có thể có tốc độ phát triển lên. Ví dụ như dự án Tân Hoàng Minh, có giai đoạn giá lên đến 2.4 tỷ/m2 thì khiến tốc độ giá bán khó tăng làm tỷ lệ có lãi thấp tạo áp lực về việc lên việc tăng giá. Ngoài ra, giả sử nếu như dự án bây giờ tăng quá lớn, các dự án dưới 30 triệu tại thành phố Hồ Chí Minh gần như là biến mất cho mảng chung cư, các dự án bên ngoài, trong khi đó giá trị thật chỉ có 20 triệu thì việc nó về vị trí đầu tiên mới chuẩn thực sự là cần thiết. Nếu có thể giá tăng lên 40 triệu thì phải tầm 5 năm nữa giá đất mới đi về giá trị thật là 40 triệu và nhà đầu tư phải đợi thời đến 5 năm nữa mới mới bán được.
Nhiều căn hộ bị rao bán cắt lỗ. (Nguồn: Sen Vàng Tổng hợp)
Bản thân việc nhà đầu tư đầu tư chỗ này mà lãi chỗ kia mà lỗ, trong thời điểm không biết bắt mạch thị trường, không biết lưu thông của dòng tiền, không biết về chu kỳ bất động sản, không biết về các yếu tố vĩ mô thì là sẽ là việc khó tránh.
Tuy nhiên xét về mặt bằng chung, thì việc nhà đầu tư cắt lỗ là số nhỏ khi những f0 vào thị trường muộn đu đúng vào đỉnh hoặc gần như đúng đỉnh, nếu như không cắt lỗ sớm, không cắt lỗ sâu, có khi sẽ đóng băng tùy vào sản phẩm dự án, thậm chí đến năm 2024, nhà đầu tư mới có thể bán được hàng, trong khi cả nguồn tiền nhà đầu tư sử dụng làm đòn bẩy tài chính, hoặc tiền nhà đầu tư đi đầu tư những sản phẩm khác sẽ tốt hơn. Bởi vì giờ đây là cơ hội người đầu tư đi tìm những nguồn “hàng” tốt và là cơ hội để rút những sản phẩm có tính chu kỳ về, rút những sản phẩm có tính lướt sóng về, rút những sản phẩm không có giá trị thật về và đầu tư. Lúc này, nhà đầu tư sẽ mua được những sản phẩm giá rẻ và còn ít người mua, ít cạnh tranh.
Đặc biệt, nếu như nhà đầu tư không biết cắt lỗ cắt lãi của mình để quy hoạch lại phần hạng mục đầu tư thì sẽ rất lãng phí, vì vậy đôi khi cắt lỗ nhưng cũng chưa hẳn là nhà đầu tư lỗ. Vô hình chung đây chỉ là một cái nhóm đầu tư không chuyên những người f0 tham gia mới vào thị trường chịu ảnh hưởng, còn lại những nhà đầu tư “cắt lỗ” nhưng có khả năng là tiền thị trường, tiền cứ mua là được, tiền cứ mua là thắng mà không cần phải phân tích. Vấn đề “cắt lỗ” của nhà đầu tư qua dư luận, vô hình chung làm ảnh hưởng thị trường càng ngày càng đi xuống, điều đó không có lợi cho bất kỳ một ai, đã đến lúc nhà đầu tư “cắt lãi” thì sẽ thực tế hơn rất nhiều so với tâm lý của khách hàng cũng như thực tế của thị trường.
Trên đây, là những bình luận về tiêu điểm “Sốt đất hạ nhiệt nhiều nhà đầu tư “cắt lỗ”? do Sen Vàng Group cung cấp, mong rằng những thông tin trên giúp cho các nhà đầu tư có cái nhìn sơ bộ về thực trạng, vấn đề đang nhức nhối lặp đi lặp lại gần đây. Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/ .
Nguồn: Sen Vàng Group -Tổng hợp: Dương Anh
Thông tin liên hệ:
Website: https://senvangdata.com/
Hotline: 0948.48.48.59
