Pháp lý Bất động sản – điểm mới quyết định sự sống còn của dự án

Trong thời đại công nghệ số như hiện nay, mọi thứ đều thay đổi nhanh chóng để thích nghi với thời cuộc, và luật định cũng không ngoại lệ. Trong sự phát triển mạnh mẽ của các ngành đặc thù như bất động sản, xây dựng, đất đai, pháp lý đã xuất hiện nhiều biến chuyển ảnh hưởng mạnh mẽ tới quá trình đầu tư của các doanh nghiệp và các cá nhân liên quan.

 

Để giúp các chủ đầu tư hiểu rõ vấn đề này, vào sáng 3/11, Realcom – Cộng đồng Phát triển BĐS Bền vững đã tổ chức buổi hội thảo trực tuyến với chủ đề “Các điểm mới trong chính sách pháp lý về bất động sản và giải pháp”. Sự kiện đã diễn ra thành công với sự góp mặt của nhiều diễn giả dày dặn kinh nghiệm và nhiều đại diện các doanh nghiệp, mang đến nhiều thông tin, góc nhìn mới về các yếu tố pháp lý bất động sản.

 

PHÁP LÝ DỰ ÁN QUYẾT ĐỊNH THÀNH BẠI QUÁ TRÌNH ĐẦU TƯ

 

Mở đầu buổi hội thảo là chia sẻ đến từ diễn giả ông Phạm Quang Tú – Ban pháp lý dự án Hưng Thịnh Land, đồng thời là Thành viên Ban Sáng lập Realcom. Ông đã khái quát về bối cảnh chung của thị trường bất động sản hiện đang tăng trưởng ngày càng mạnh mẽ. 

 

“Một câu nói khá “nóng” trong thời điểm hiện tại để làm rõ tầm quan trọng của việc hiểu biết vấn đề pháp lý, đó là câu nói của chủ tịch nước Nguyễn Xuân Phúc: “Giàu lên nhờ đất rất nhiều, tù tội vì đất cũng rất là nhiều.” – ông Tú nói

 

Đồng thời, ông cũng chỉ ra những rủi ro, nguy hại có thể xảy ra nếu không nắm rõ quy trình pháp lý dự án:

 “Trong thời điểm tới đây, luật định sẽ còn thay đổi nhiều, các quy định ngày càng được siết chặt, chính vì vậy nếu chúng ta không làm tốt khâu pháp lý dự án thì việc đầu tư và phát triển sẽ bị chậm tiến độ, chậm triển khai, và gặp phải nhiều rắc rối khác trong quá trình thuê đất, giao đất”

 

Tiếp theo đó, chuyên gia đã tập trung vào hai vấn đề chính để làm rõ tổng quan quy trình pháp lý dự án.

 

Thứ nhất, theo ông, một dự án Bất động sản bao giờ cũng được hình thành qua những pháp lý cơ bản sau: Pháp lý đầu tư, pháp lý đất đai, pháp lý quy hoạch, pháp lý xây dựng và kỹ thuật, ngoài ra còn có Pháp lý nhà ở và kinh doanh bất động sản.

 

Đồng thời , ông đã chỉ ra các bước cơ bản để thực hiện trọn vẹn một dự án bất động sản. Từ thành lập doanh nghiệp, quy hoạch, đưa ra chủ trương đầu tư,… cho tới các bước cuối cùng như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

 

Thứ hai, ông đã nhấn mạnh rằng, pháp luật vốn là lĩnh vực vô cùng phức tạp, cốt yếu nhất là phải nắm được quy trình, cũng như nắm được vai trò của từng cơ quan có thẩm quyền, ví dụ như Ủy ban nhân dân thành phố/tỉnh sẽ ra quyết định giao đất, Sở Xây dựng sẽ đưa ra văn bản huy động vốn,… Từ đó giúp nhà đầu tư biết được tại mỗi khâu triển khai thì phải phối hợp với ai, làm như thế nào để quá trình đầu tư diễn ra trơn tru nhất có thể và để khi đưa đất vào kinh doanh thì sẽ không bị vướng mắc bất kì điều gì.

 

PHÁP LÝ THỜI CUỘC THAY ĐỔI, SIẾT CHẶT, SỬA ĐỔI, BỔ SUNG

Ở phần chia sẻ thứ hai, ông Trần Đại Nghĩa – Chuyên gia pháp lý dự án – Đồng sáng lập Focus Investment in Vietnam đã cung cấp một số thông tin về các quy định ảnh hưởng đến quá trình triển khai bất động sản trong thời gian gần đây.

Ông đặc biệt nhấn mạnh vào sự thay đổi của luật Đầu tư, luật Xây dựng và Lựa chọn nhà đầu tư.

Điển hình là Luật Đầu tư năm 2020 (Hiệu lực 01/01/2021), Nghị định 31/2021 NĐ-CP hướng dẫn Luật đầu tư đã rút ngắn quy trình thực hiện, tăng cường quyền cho các chính quyền địa phương, phân cấp đầu tư rõ ràng hơn để dễ dàng kiểm soát, truy trách nhiệm.

“Ví dụ về trước đây, những dự án 5 nghìn tỷ, doanh nghiệp sẽ phải đích thân ra Hà Nội để xin giấy phép đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại điều này đã được loại bỏ , các chính quyền địa phương  tại các địa phương sẽ được quyền tự quyết nhiều hơn. Đây là một chính sách rất hay và tốt vì chính quyền địa phương tự trực tiếp quản trị, họ sẽ nắm bắt được dự án này có nên đầu tư hay không.  Và đặc biệt, khi có sai phạm xảy ra sẽ dễ dàng hơn trong khâu tìm ra nguyên nhân và truy cứu trách nhiệm” – Ông Nghĩa chia sẻ.

 

 

Ông Nghĩa còn chú trọng Luật Xây dựng được sửa đổi bổ sung vào năm 2020, Luật SĐBS Luật XD năm 2020 ( hiệu lực 01/01/2021) đã điều chỉnh lên tới ⅓ số điều khoản vào quá trình xây dựng dự án của nhà đầu tư. 

Kết hợp với Nghị định 06/2021 NĐ – CP , 15/2021 NĐ-CP , 69/2021 NĐ-CP, Luật đã đưa ra những quy định chặt chẽ hơn, rút ngắn quy trình, hạn chế sự tác động của nhà nước. Và đặc biệt nhất, hạn chế tiền kiểm và tăng cường hậu kiểm, tất cả các quyền của dự án đều được đưa về vào tay chủ đầu tư giúp cho các chủ đầu tư chủ động hơn trong các dự án của mình.

Cuối cùng, ông Nghĩa đã tập trung vào vấn đề lựa chọn nhà đầu tư, công nhận chủ đầu tư. Chuyên gia nhận thấy, hiện nay nhiều người vẫn nhầm lẫn khái niệm về Nhà đầu tư và Chủ đầu tư. Ông đã đưa ra nhận giải thích ngắn gọn mà  rõ ràng về điều này:

 

“Khi một dự án đã có chủ trương thì sẽ xuất hiện vô số các nhà đầu tư. Để lựa chọn ra một nhà đầu tư thích hợp, có đủ năng lực và điều kiện thì phải tiến hành thêm một bước, đó là lựa chọn Nhà đầu tư.  Khi lựa chọn Nhà đầu tư này lại sẽ có nhiều phương án khác nhau, và sau khi được lựa chọn thì các Nhà đầu tư này phải thực hiện thủ tục để có thể công nhận thành Chủ đầu tư .”

 

Ngoài ra, ông Nghĩa còn chia sẻ về các chính sách nổi bật của dự án nhà ở xã hội, đây là chiến lược phát triển lâu dài mà Việt Nam và hiệp hội xây dựng hướng tới trong nhiệm kì 2021-2025 tới. 

 

Pháp lý thay đổi, dù có nhiều điểm tích cực, tuy nhiên cũng không tránh khỏi một số điểm bất cập.  Tiêu biểu sự thiếu thống nhất trong cách giải quyết giữa các địa phương cầm quyền,  sự xung đột giữa quy định của Luật đầu tư và Luật đất đai, và rất nhiều điểm rắc rối khác.

 

Kết thúc, buổi hội thảo nhận được nhiều phản hồi tích cực từ phía khách mời và các đơn vị tham gia. RealCom tổ chức chuỗi sự kiện “Phát triển bất động sản bền vững kỷ nguyên số” nhằm chia sẻ, hỗ trợ các doanh nghiệp và người làm nghề bất động sản các thông tin hữu ích vượt dịch Covid 19. 

 

THÔNG TIN LIÊN HỆ:

Fanpage: https://www.facebook.com/realcomvietnam

Tham gia Group Zalo tại: https://zalo.me/g/aqfiga831

Hotline: 084.884.59.59

Sự kiện được hỗ trợ tổ chức và đồng hành bởi các đơn vị: Sen Vàng Group, GBS VietNam, Time Universal, RealTech, Dot Property, Toàn cảnh Bất động sản