Thị trường bất động sản Tây Hồ trong năm 2020 bị ảnh hưởng khá nhiều do dịch bệnh Covid-19 gây ra. Nguồn hàng sơ cấp ở tất cả các phân khúc và loại hình bất động sản đều khan hiếm. Cùng với đó là khả năng hấp thụ thị trường cũng giảm đáng kể so với năm trước.
I. Tổng quan chung về thị trường Bất động sản Tây Hồ và Hà Nội (điểm tin)
1. Nhận định thị trường bất động sản chung và thị trường Hà Nội.
Năm 2020 là một năm khó khăn của thị trường bất động sản do ảnh hưởng hai đợt của đại dịch COVID-19, khiến cho kinh tế tăng trưởng chậm lại làm nhu cầu suy giảm, nguồn cung thiếu hụt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không có dự án mới hoặc không triển khai được dự án do vướng thủ tục cấp phép đó là tình trạng chung của của thị trường Việt Nam, tỉ lệ hấp thụ cũng giảm sau khi đại dịch covid diễn ra ở Việt Nam.
Theo ghi nhận của Savills, giá khách sạn giảm xuống thấp hơn 40-50% so với trước COVID-19, tỷ lệ lấp đầy của khách sạn cũng chỉ đạt 30-40%. Tuy nhiên, giá văn phòng hầu như không hề thay đổi tại phân khúc hạng B và hạng A.
Hoạt động thị trường các phân khúc giảm nhẹ
Trên thị trường các phân khúc nhà ở, căn hộ bình dân và trung cấp tại HCM, HN đều bị ảnh hưởng do mất cân bằng về sản phẩm BĐS được cung ứng trên thị trường với nhu cầu nhà ở trung bình và trung bình khá chưa được đáp ứng điều này còn tiếp diễn nếu COVID-19 tiếp tục có những diễn biến phức tạp.
Tình trạng nguồn cung và giao dịch thị trường sơ cấp tại Hà Nội
Theo thống kê cho thấy thị trường BĐS nói chung và Hà Nội năm 2020 khép lại với thị trường hoạt động nhộn nhịp vào quý III và quý IV. Đại dịch làm số lượng khách quốc tế giảm ,tuy nhiên thực tế cho thấy nguồn cầu trong nước vẫn duy trì ở mức ổn định đặc biệt với phân khúc căn hộ bình dân. Thị trường đất nền tỉnh cũng trở nên sôi động trong năm 2020 với các tỉnh phía bắc như Bắc Giang, Vân Đồn Quảng Ninh, Bắc Ninh…
Sang 2021 và các năm tới nguồn cầu sẽ nhiều hơn các dự án sẽ được duyệt về pháp lý hay việc các nghị định mới về luật đất đai và đầu tư được ban hành trong năm 2020 và đầu 2021 sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam một lần nữa tăng trưởng trở lại.
2. Điểm qua quá trình phát triển của thị trường bất động sản Tây Hồ trong 10 năm trở lại đây.
a. Nhận định về sự phát triển của Hà Nội trong 10 năm trở lại đây
Theo CBRE Việt Nam, năm 2010, bất động sản khủng hoảng ở cả 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Sau 10 năm, cùng với tốc độ gia tăng dân số, đô thị hoá, quan điểm của người dân thay đổi, thị trường đã chuyển mình rõ rệt.
Đơn vị này dẫn số liệu và hình ảnh cho thấy năm 2010, dân số đạt Hà Nội đạt khoảng 6,6 triệu người, toàn thị trường có hơn 20.000 căn nhà phố, chung cư chủ yếu là các căn hộ cũ, ước tính khoảng 73.000 căn. Đến năm 2019, dân số Hà Nội đạt 8,1 triệu người, khoảng 46.000 căn nhà phố và hơn 300.000 căn hộ chung cư.
Một góc Phía Tây Hà Nội (Đường Phạm Hùng nhìn từ trên cao)
Ông Võ Huỳnh Tấn Kiệt, Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, đánh giá 10 năm trước, trong xu hướng mở rộng địa giới hành chính về phía Tây, phía Tây là nơi tập trung của nhiều dự án bất động sản của thành phố. Hiện nay, phía Tây vẫn là khu vực biểu tượng cho tốc độ phát triển của Hà Nội, tuy nhiên, 2-3 năm trở lại đây, thị trường đang dần mở rộng ra khu vực phía Bắc và phía Đông của thành phố, đặc biệt là khu vực phía bên kia sông Hồng.
b. Thị trường bất động sản Tây Hồ phát triển nhanh trong 10 năm qua.
Phía tây đã Hà Nội đã phát triển nhanh chóng trong thời gian 10 năm trở lại đây và đó cũng là yêu tố giúp thị trường bất động sản phía bắc và phía đông thành phố tăng trưởng một cách rõ rệt , lý do bởi quỹ đất phát triển gần như đã hết mà nguồn cầu ngày càng tăng nhiều với xu hướng tập trung gần các tiện ích của giới trẻ hiện nay.
Với hiện trạng như vậy những quy đất phía Bắc và phía Đông của thành phố được các chủ đầu tư tìm đến để phát triển như Long Biên, Tây Hồ, Đông Anh. Và phát triển một cách nhanh chóng và rõ nét nhất trong thời gian gần đây chúng ta có thể kể đến các KĐT nổi bật trong lòng thủ đô như KĐT Ciputra, Starlake Tây Hồ Tây, Khu Đô Thị Ngoại Giao Đoàn là 3 KĐT lớn đã và đang phát triển góp phần thúc đẩy kinh tế, xã hội và kinh tế khu vực tăng lên một cách rõ nét.
Quy hoạch Khu đô thị Tây Hồ Tây trong tương lai
Tây Hồ có rất nhiều lợi thế so với các khu vực khác về việc phát triển BĐS thúc đẩy kinh tế tăng trưởng , lý do Quận Tây Hồ là một trong những quận có mật độ dân số thấp đứng sau Ba Đình và Hoàn Kiếm không những vậy Tây Hồ còn sở hữu hơn 500ha mặt nước giúp điều hóa không khí nên nhu cầu sở hữu bất động sản tại đây luôn luôn ở mức ổn định có lúc còn tăng theo từng thời điểm. Các quỹ đất lớn dần được các CĐT lớn thâu tóm và lập dự án.
Không chỉ có lợi thế về vị trí, dân số và môi trường trong sạch Tây Hồ còn có lợi thế về quy hoạch khi được quy hoạch sau so với các khu vực khác. Quy hoạch sau là một lợi thế của quận Tây Hồ khi rút ra kinh nghiệm từ việc quản lý và quy hoạch đất đai ở các khu vực khác nên chủ trương và chính sách quy hoạch của Quận Tây Hồ được nhà nước đặc biệt chú trọng khi đây chính là cửa ngõ kinh tế của thủ đô nên việc quy hoạch về hạ tầng cơ sở, hệ thống giao thông, sông ngòi được cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định.
Bản đồ quy hoạch chung xây dựng quận Tây Hồ đến năm 2020
Có thể nói hạ tầng cơ sở, giao thông tại khu vực Tây Hồ được cải thiện cả về chất và lượng khi các trục đường lớn bắt đầu được hình thành điển hình như trục đường Võ Chí Công, Cầu nhật tân, Đường 60m nối Võ Chí Công với Phạm Văn Đồng hay các đường nội khu tại các khu đô thị được làm rất đẹp và chất lượng. Không những vậy việc quy hoạch hai bên bờ sông hồng kèm theo nhiều hệ thống cầu dọc hai bên bờ sông để kết nối và phát triển phía Đông và phía Bắc Hà Nội lại càng làm bất động sản Khu Vực Tây Hồ tăng nhanh chóng.
Cầu Nhật Tân cửa ngõ phía Bắc Thủ Đô Hà Nội
Các yếu tố về quy hoạch hạ tầng, cải thiện hệ thống giao thông, các chủ chương tập trung thúc đẩy kinh tế đã khiến cho Tây Hồ trong 1 thập kỉ qua luôn là kênh đầu tư chắc chắn và tiềm năng. Năm 2002 dự án có vốn đầu tư nước ngoài lớn nhất thời điểm đó của chủ đầu tư đến từ Malaysia dự án “ Khu Đô Thị Ciputra Nam Thăng Long ’’ đã khẳng định được thương hiệu của mình trên thị trường bất động sản , dần trở thành Khu Đô Thị đáng sống nhất tại Hà Nội lúc bấy giờ.
Có thể nói Khu Đô Thị Ciputra được coi là biểu tượng cho sự phát triển về bất động sản thời điểm đó của quận Tây Hồ. Sau sự phát triển của Khu Đô Thị Ciputra đã thu hút tới rất nhiều các Chủ Đầu Tư Lớn đổ về Tây Hồ với mục đích sở hữu những quỹ đất vàng, năm 2006 “Khu Đô Thị Starlake Tây Hồ Tây’’ được ông lớn của Hàn Quốc là Daewoo thâu tóm và phát triển để trở thành Khu Đô Thị lớn thứ 2 tại quận tây hồ với tổng diện tích gần 200 ha và bên cạnh đó còn có KĐT Ngoại Giao Đoàn trung thuộc địa phận quận Bắc Từ Liêm cũng là yếu tố thúc đẩy thị trường BĐS Tây Hồ.
II. Thị trường Bất động sản Tây Hồ năm 2020
1. Phân khúc chung cư
Theo thống kê của Bất Động Sản Sen Vàng tính tới quý II năm 2020 Tây Hồ có gần 30 dự án chung cư hạng A,B và C tổng nguồn cung là hơn 10.000 sản phẩm. Nguồn hàng sơ cấp khoảng 500-1000 sản phẩm , căn hộ bàn giao năm 2019 hơn 3500 sản phẩm và nguồn hàng thứ cấp chiếm khoảng 20-30% đang được chào bán và giao dịch trên thị trường.
a. Thị trường sơ cấp
Thị trường sơ cấp tại Tây Hồ bị ảnh hưởng rõ rệt từ thị trường chung và đại dịch covid , nguồn hàng sơ cấp khan hiếm ở cả tất cả các loại hình kèm theo khả năng hấp thụ thị trường giảm hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái.
Nguồn cung khan hiếm cũng do các dự án mới mở bán năm 2020 không nhiều và pháp lý các dự án khác đang chờ hoàn thiện hồ sơ để triển khai ví dụ như dự án The Lotus Center Point , Capital land Hiền Đức…
Đến quý IV cũng chỉ có 1 đến hai dự án mở bán đó là Sunshine Golden River và Tây Hồ River View với lượng giao dịch không đáng kể những đó cũng là điểm sáng của thị trường sơ cấp tại Tây Hồ năm 2020.
Phối cảnh dự án Tây Hồ River View
Dự án tọa lạc ngay trên địa phận Phú Thượng-Tây Hồ gần chân cầu Thăng Long vị trí tiện lợi di chuyển và có một không gian sống trong lành kèm với mức giá phù hợp từ 28-30tr/m2 chắc chắn sẽ là phân khúc bất động sản hấp dẫn trong tới gian tới với thị trường BĐS Tây Hồ.
Phối cảnh dự án Sunshine Golden River
Thêm một dự án mới được mở bán trong năm 2020 đó chính là dự án được coi là đáng sống nhất tại Tây Hồ thời điểm hiện tại “ Sunshine Golden River ’’ sở hữu vị trí thuận lợi ngay trong KĐT Ciputra với thiết kế đặc biệt dạng căn hộ sân vườn sẽ là phân khúc cho những ai muốn tận hưởng cuộc sống riêng tư và đẳng cấp.
b. Thị trường thứ cấp
Ngược lại thị trường thứ cấp tại Tây Hồ lại có những khởi sắc trong năm 2020 , với việc các dự án từ những năm 2017-2019 được hoàn thiện và bàn giao cho cư dân dẫn tới nguồn hàng sơ cấp tại Tây Hồ tăng cao.
Thị trường sôi động nhất phải kể đến là khu Ngoại Giao Đoàn với phân khúc căn hộ hạng B đã được rất nhiều quan tâm tới những ai muốn sở hữu bất động sản tại Hà Nội nói chung và Tây Hồ nói riêng.
Mặc dù là Khu Đô Thị thuộc địa phận Quận Bắc Từ Liêm nhưng xét về vị trí lại tiệm cận với Tây hồ nên vẫn sẽ là yếu tố quan trọng để góp phần phát triển của thị trường BĐS Tây Hồ trong thời gian tới.
Hình ảnh thực tế Khu Đô Thị Ngoại Giao Đoàn nhìn từ trên cao
Các dự án được bàn giao năm 2019 tại thị trường Bất động sản Tây Hồ với nhiều loại hình và đa dạng về cơ cấu sản phẩm đã thu hút được nhiều khách hàng và chốt nhiều giao dịch tại thị trường thứ cấp trong đầu năm 2020.
Giao dịch nhiều nhất là tại KĐT Ngoại Giao Đoàn với mức giá trung bình từ 28-30tr/m2, các khu đô thị còn lại như Ciputra hay Tây Hồ Tây thì lượng giao dịch ở thị trường này ít hơn vì ít dự án bàn giao hơn.
Các dự án bàn giao năm 2020 ít hơn so với năm 2019 khoảng hơn 1000 căn hộ được bàn giao cho khách tại hai dự án Chung cư H9 Starlake Tây Hồ Tây; Tây Hồ Residence và dự án El Dorado Phú Thanh. Dự kiến năm 2021 sẽ có thêm một vài dự án nữa bàn giao tại Tây Hồ.
2. Nhà phố thương mại, biệt thự, liền kề thị trường Tây Hồ.
Hoạt động giao dịch trong quý 4 của thị trường toàn Hà Nội đạt 509 giao dịch tăng 12% theo quý nhưng giảm 17% theo năm.Quận Hà Đông dẫn đầu trong lượng giao dịch chiếm 48% thị phần. Tỷ lệ hấp thụ theo quý ở mức 33%, là mức cao nhất trong năm 2020, giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt khoảng 4.299 USD/m2 giảm 13% theo quý.
Giá trung bình nhà liền kề là 4.832 USD/m2 tăng 5% theo quý. Với nhà phố thương mại giá trung bình khoảng 8.009 USD/m2 tăng 20% theo quý. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự dao động là do một số sản phẩm mới tung ra thị trường có giá thấp hơn giá trung bình của thị trường nên tại phân khúc này giảm nhẹ trong năm 2020. (Khảo sát phân tích Savill)
Nhận định cho thấy sự giảm nhẹ về giá của các phân khúc biệt thự tại Hà Nội là tình trạng chung, Tây Hồ cũng cho thấy sự giảm giá nhẹ ở phân khúc này. Ví dụ có thể thấy các dự án shophouse đắt đỏ như Embassy garden cũng giảm nhẹ trong thời gian vừa qua và giao động ở mức giá 250tr/m2 với biệt thự và 350tr/m2 đối với shophouse. Biệt thự khu Ciputra cũng giảm và giao động trung bình ở mức giá 180-200/m2.
3. Shophouse tại tây hồ
Thị trường Shophouse tại Tây Hồ trong năm 2020 có một vài điểm nhấn và giao dịch có thời điểm tăng nhẹ ví dụ như shophouse chân khối đế của dự án Kosmo Tây Hồ ra hàng thì khả năng hấp thụ đạt 90% hay các shophouse tại các dự án Sunshine Golden River, Starlake giai đoạn 2 vẫn có lượng khách hàng đầu tư đang đón chờ.
Hình ảnh tiến độ xây dự Biệt thự, Shophouse giai đoạn 2 Khu Đô Thị Starlake Tây Hồ Tây
Biệt thự starlake K3 mức giá tăng đối với những căn shophouse mặt đường Nguyễn Văn Huyên, thay đổi hơn so với giai đoạn 1 tất cả các căn đơn lập đều có được thiết kế có hầm. Giá trị của dự án dự kiến còn tăng khi các thương hiệu lớn đi vào hoạt động như CJ, E-mart, Takashimaya, và khách sạn 5 sao Dusit Hanoi sắp khởi công, Starlake K3 diện tích đa dạng từ 180m2-200m2 giá từ 270tr/m2
4. Thị trường cho thuê tại Tây Hồ
a. Thị trường cho thuê căn hộ
Thị trường cho thuê căn hộ tại Tây Hồ cho thấy sự sụt giảm đáng kể những phân khúc chung cư hạng A, B giá đồng loạt giảm xuống do ảnh hưởng bởi dịch covid 19.
Theo thống kê quý I năm 2020 giá cho thuê vẫn ở mức trung bình trên thị trường là 15-16tr/tháng nhưng tới quý II giá cho thuê có sự thay đổi nhanh chóng.
Nguồn cung do lượng bàn giao các căn hộ 2019 tăng lên mà khả năng hấp thụ lại chưa, nhu cầu thuê nhà của người nước ngoài vẫn giữ ở mức ổn định nhưng do dịch covid nên ảnh hưởng nhiều.
Chính vì vậy giá cho thuê tại thị trường Tây Hồ từ quý II đến quý IV cho thấy sự xuống giá và ở mức cho thuê 8-10tr/tháng cho thấy sự ảnh hưởng của covid 19 đối với thị trường nói chung và Tây Hồ nói riêng là khá quan ngại.
b. Thị trường cho thuê văn phòng và shophouse tại Tây Hồ
Thị trường cho thuê văn phòng tại Tây Hồ cũng bị ảnh hưởng bởi dịch covid 19 nhiều công ty giải thể khiến nguồn cung chung ngày càng nhiều lên có nhiều sự lựa chọn đa dạng chính vì vậy để cạnh tranh và thay đổi do mùa dịch nên giá cho thuê tại thị trường có phần giảm hơn so với bình thường.
Nhận định đối với thị trường cho thuê văn phòng và shophouse tại Tây Hồ ở mức ổn định mặc dù giá có giảm do ảnh hưởng dịch covid nhưng thị trường Tây Hồ vẫn là một thị trường tiềm năng cho các dịch vụ thương mại, văn phòng và nhiều dịch vụ khác.
Năm 2020 cho thấy các văn phòng nhà hàng dịch vụ đã được mở ra tại các chân khối đế các tòa chung cư hay shophouse ví dụ như chân khối đế tại Kosmo Tây Hồ , Eldorado phú thuowgnj, Embassy Garden, Starlake Tây Hồ Tây, Sunshine riverside những vị trí đẹp như vậy vẫn luôn là sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư.
IV. Kết luận và dự báo thị trường bất động sản Tây Hồ 2021-2025
1. Dự báo thị trường chung cư
Nguồn cung sẽ được cải thiện và tăng hơn so với năm 2020 do các dự án cũ sẽ được tháo gỡ về pháp lý và một vài dự án mới có thể mở bán như dự án 58 Quảng An , Sunshine crystal River, Starlake Tây Hồ Tây giai đoạn 2. Đối với loại hình Officetel thì những nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi năm 2021 dự án The Lotus Center Point được phát triển bởi chủ đầu tư Vimefulland sẽ tháo gỡ về pháp lý và ra mắt trở lại.
Nguồn cầu tại Tây Hồ vân chủ yếu là những ai muốn sở hữu nhà để ở còn lại các nhà đầu tư vẫn chờ đợi những diễn biến mới của thị trường chờ đợi sự khởi sắc của thị trường BĐS. Các dự án sẽ dự kiến bàn giao năm 2021 sẽ có dự án Tây Hồ River View bàn giao quý III năm 2021, dự án Sunshine golden Review quý IV năm 2021, Udic Westlake Tây Hồ
2. Dự báo thị trường Liền Kề Biệt thự, Shophouse
Nguồn cung sẽ tăng trở lại do các dự án cũ được tháo gỡ về pháp lý, Shophouse và liền kề sẽ tăng lên tại hai khu vực là KĐT Tây Hồ Tây và Ciputra với các dự án Sunshine Golden River, Sunshine Wonder Villas, Starlake Tây Hồ Tây giai đoạn 2. Mặc dù thị trường bị ảnh hưởng bởi covid nhưng giá tại phân khúc này tại thị trường Tây Hồ vẫn giữ ở mức giá ổn định không.
3. Dự báo Thị trường cho thuê
Thị trường cho thuê tại khu vực Tây Hồ vẫn đang đợi chờ sự khắc phục của dịch bệnh covid 19 để đón tiếp nguồn khách hàng từ nước ngoài tới, dự báo đến năm 2021 với tình hình dịch lại tiếp tục trở lại trong thời gian quý I 2021 thì thị trường khó có thể quay trở lại nguồn cung vẫn còn tồn đọng nhưng nhu cầu thì lại giảm. Căn hộ dịch vụ tại Tây Hồ vẫn duy trì ở mức hiện tại và có thể giảm hơn trong quý I 2021.
Tuấn Anh
