Trong bài viết này, Sen Vàng cung cấp thông tin về chủ đề còn đang khá hot hiện nay. Ngày hôm qua, mùng 6 tháng 2 có một buổi họp khẩn cấp của ngân hàng nhà nước họp với tất cả các đơn vị có liên quan về tín dụng bất động sản. Đến ngày mùng 8 tháng 2 sắp tới thì sẽ chính thức họp với tất cả những bên liên quan khác để có những giải pháp nhằm giải cứu thị trường bất động sản. Nhìn vào thị trường hiện tại, các nút thắt chính cần tháo gỡ giải pháp ngắn hạn và dài hạn là gì, nghiên cứu thị trường hiện tại nên bắt đầu từ đâu. 

 

Vấn đề liên quan đến giải cứu thị trường bất động sản ngắn hạn và dài hạn, chúng ta cần phải tìm ra là nút thắt của thị trường bất động sản hiện giờ chịu rủi ro từ những vấn đề gì.

4 nút thắt lớn liên quan đến thị trường bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Bốn nút thắt lớn liên quan đến thị trường hiện giờ đó là tình hình kinh tế vĩ mô, vấn đề ở pháp lý, vấn đề về dòng vốn, vấn đề về kinh doanh. Trong đó, tình hình kinh tế vĩ mô thì có suy thoái toàn cầu, vấn đề về lạm phát, vấn đề về các cái doanh nghiệp đang khó khăn; kể cả việc làm lao động, tình hình các chi phí đều tăng lên, vấn đề liên quan đến bất ổn phi kinh tế như các vụ bắt bớ, tham nhũng,… Đó là những vấn đề mà khó lường có thể xảy ra ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế vĩ mô.

Vấn đề liên quan đến tắc nghẽn về pháp lý, các vấn đề liên quan đến thanh tra lại, các dự án, thu hồi lại dự án thanh tra, vấn đề liên quan đến trái phiếu giữa các cái vụ kiện cáo. Các vấn đề pháp lý sẽ tạo ra nút thắt liên quan đến việc dòng tiền vào thị trường cũng như nguồn hàng có được chịu ảnh hưởng trực tiếp đến thánh thanh khoản.

Điểm thứ ba là dòng vốn, việc siết tín dụng bất động sản, siết trái phiếu, niềm tin của người mua không có; trong thị trường, dòng tiền của chủ đầu tư gần như không có. Hiện tại, lãi suất đang rất cao, thậm chí có tiếp cận được tín dụng của bất động sản thì lãi suất cao như vậy thì người dân không thể mua được. Hay bản thân doanh nghiệp đi vay thực sự không thể có lãi được, thậm chí muốn vay cũng không được. 

Dòng vốn, việc siết tín dụng bất động sản, siết trái phiếu, niềm tin của người mua không có là nút thắt gây nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản. (Nguồn: Sen  Vàng tổng hợp)

Vấn đề về kinh doanh chi phí đầu vào ngày càng cao, một số thông tin cho rằng giá lương cơ bản nguồn lao động cao, các chi phí đầu vào rất lớn, chi phí đẩy. Thời điểm hiện tại, điện đang dự kiến tăng, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng, tất cả vấn đề liên quan đến lạm phát cũng đang ở mức đáng báo động. Sản phẩm bất động sản hiện giờ đang khó hấp thụ, nguồn sản phẩm ít. Tâm lý của nhà đầu tư không còn có niềm tin đối với thị trường và phần lớn tất cả nhà đầu tư đang có tiền thì đều đợi thị trường đi xuống để mua vào. Tái cấu trúc các danh mục đầu tư, tái cấu trúc các sản phẩm và tái cấu trúc các mô hình kinh doanh rất lớn, M&A dự án, những tranh cãi kiện cáo kiện tụng sẽ xảy ra trong năm nay. Đây là những nút thắt và rủi ro khá lớn đối với thị trường bất động sản mà các chủ đầu tư và kể cả nhà đầu tư vào các khách hàng đều phải xảy ra. 

Hiện giờ các nút thắt đấy thì đều xảy ra ở khách hàng, chủ đầu tư vấn đề, lý do là niềm tin, nguồn tiền và các chính sách đều không có. Chúng ta cần phải có giải pháp trong ngắn hạn và dài hạn. 

Nếu cứu chủ đầu tư thì chúng ta sẽ phải giải tỏa các vấn đề liên quan đến nguồn tiền chính sách pháp lý cho bất động sản. Nhưng nếu như bây giờ ra hàng nhưng khách hàng không có niềm tin mua hàng và không có tiền để mua thì vô tình lại thêm cái khó khăn cho chủ đầu tư. Vì vậy, có rất nhiều bài báo đưa tin vấn đề chính nhất là các chủ đầu tư đang không có hàng, dẫn đến không có thanh khoản thì chưa hẳn chính xác. Nguyên nhân theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc – Founder Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất động sản Sen Vàng cho rằng vấn đề chính bây giờ đó là chúng ta phải giải cứu khách hàng trước. Có hai vấn đề là giải cứu khách hàng hiện giờ đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc trả lãi ngân hàng, khách hàng đã vay rồi và chưa giải ngân được hoặc giải ngân rồi nhưng lãi suất quá cao khiến cho niềm tin khách hàng gặp cực kỳ nhiều khó khăn làm cho thị trường đi xuống khủng khiếp.

Cụ thể, nếu khách hàng không có tiền trả lãi thì phải bằng mọi giá để bán làm cho  nguồn hàng ra ngoài thị trường bán một cách bất chấp càng ngày càng nhiều và chủ đầu tư có ra hàng cũng không thể nào cạnh tranh được nguồn hàng đó. Ngoài ra, phải có nguồn tiền trong thị trường, khách hàng có niềm tin thì sẽ tạo cơ hội để cầu ở trên thị trường tăng cao. Tóm lại, hai vấn đề là phải giải cứu khách hàng trước và phải bơm thêm nguồn tiền vào thị trường, vào kinh doanh sản xuất kinh doanh từ đó khách hàng có thêm niềm tin để mua các sản phẩm bất động sản. 

Chúng ta những yếu tố để phát triển đất nước, giúp nền kinh tế chúng ta phát triển thì trong đấy những yếu tố liên quan đến đầu tư như đầu tư công tiền, các gói kích cầu. Khẳng định rằng, bây giờ chỉ cần một gói cứu trợ 100 nghìn tỷ hoặc 80 nghìn tỷ đẩy vào thị trường như năm 2013 khi có gói 30.000 tỷ dành cho khách hàng cả mua thương mại và mua cá nhân để hỗ trợ cho khách hàng. Ngoài ra cần chia ra thành khách hàng đã vay và khách hàng chưa vay để tạo điều kiện cho khách hàng có mong muốn nhu cầu mua thật.

Tuy nhiên, đang phát sinh một số khó khăn trên thị trường đó là việc bơm tiền cho các khách hàng bất động sản hiện tại thì các cái dòng tiền khác nó như thế nào? Yêu cầu các nhà đầu tư phải cân đối rất kỹ bởi vì doanh nghiệp sản xuất và nền kinh tế đã gặp khó khăn. chứ không chỉ riêng ngành bất động sản thế thì việc chọn dòng vô cùng quan trọng.

Một số loại hình bất động sản khó bán. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Những hàng ế ẩm, khó bán thì chính phủ sẽ không ưu tiên để cứu và không ưu tiên cứu những khách hàng đó. Bên cạnh đó, những dòng sản phẩm không có giá trị thật, sản phẩm không uy tín, số lượng cung quá lớn, mua đầu cơ là chính, nhà đầu tư ép giá chờ đợi thị trường, không đầu tư quảng bá, kỳ vọng lớn, đòi hỏi tất cả nhà đầu tư cần phải cân đối rất kỹ để lựa chọn những sản phẩm chính. Do vậy, sản phẩm có nhu cầu để ở thực mà khách hàng có nhu cầu mua. Tuy nhiên bây giờ nếu bán những nguồn hàng này mà khách hàng có đủ nguồn tiền để trả, có niềm tin để mua không thì đây mới chính là vấn vấn đề trong ngắn hạn cần phải quan tâm.

Chu kỳ bất động sản. ( Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Trong thời điểm thị trường đi ngang không có nhiều thông tin tốt, nhà đầu tư nên tập trung vào bất động sản có nhu cầu ở thực, bất động sản ra được dòng tiền luôn, bất động sản đất nền có sổ tại tỉnh vị trí trung tâm.

Những bước tiến, làm thành phố vệ tinh thì nhà đầu tư cần phải làm một cách rốt ráo, phải tập trung ưu tiên phát triển thành phố vệ tinh để hút nguồn cung, cầu và tạo yếu tố phát triển ở khu vực đó. Đây là những giải pháp trong ngắn hạn, chắc chắn có thể đẩy lại được niềm tin và sức mua của người tiêu dùng kể cả những nhà đầu tư cho thị trường bất động sản. Thời điểm hiện tại, nhà đầu tư cần phải thay đổi, chạy tiện ích trước và đẩy cho người dân về để họ cảm thấy hài lòng với cái tiện ích sống. Chính vì vậy, nhà đầu tư phải dồn dòng tiền vào để tập trung phát triển ở khu đô thị vệ tinh ngay bên cạnh các khu trung tâm. Mục đích là tăng thêm dư địa của các bất động sản ở khu trung tâm; giảm áp lực về mặt phát triển đô thị hóa và cuối cùng là kích cầu lại nhu cầu mua ở trên thị trường, thúc đẩy niềm tin mua trên thị trường. Nhận định rằng, hiện tại chúng ta chỉ có thể cứu được những dòng này trước trong ngắn hạn. 

Các yếu tố chi phối thị trường bất động sản. (Nguồn: Sen Vàng tổng hợp)

Ngược lại về dài hạn, dữ liệu thông tin bất động sản phải minh bạch, kinh tế vĩ mô phải phát triển tốt, phải có những yếu tố pháp lý giám sát. Tất cả những vấn đề liên quan đến thường trực của thị trường bất động sản hay liên quan đến đánh thuế là hợp lý. Chúng ta cần có những điều này, ở tất cả các nước trên thế giới việc đánh thuế mua bán bất động sản nó rất cao, thậm chí là 10%, và tất cả dòng thuế đó đầu tư vào hạ tầng, các tiện ích và kinh doanh bất động sản càng nhiều thì phải nộp thuế càng nhiều.

Bởi vậy, đến thời điểm hiện tại, buôn bán kinh doanh bất động sản, đầu tư đầu tư bất động sản bị đánh thuế thấp. Tương lai, việc đánh thuế bất động sản sẽ là yếu tố cực kỳ quan trọng trong việc để thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, có lợi cho tất cả các bên.

Ngược lại, trong ngắn hạn, khách hàng là những người mua, chi trả tiền sẽ cần được cứu trước, niềm tin, cứu nhu cầu và đảm bảo cả an sinh xã hội. Bên cạnh đó, đây cũng liên quan đến chính sách và chiến lược phát triển quốc gia đó và của từng vùng. Nếu như các nhà đầu tư có thể làm được thì thị trường bất động sản trong năm 2022 khi có gói cứu trợ sẽ hoàn toàn giúp thị trường có thể phục hồi trong năm 2024 nhanh chóng. 

Giai đoạn sau, đến 2023 có trình dự thảo luật đất đai sửa đổi đến năm 2024 bắt đầu triển khai và năm 2026 sẽ bắt đầu đánh thuế ngôi nhà thứ hai, đánh thuế cho khối lượng kinh doanh buôn bán của những người chuyên đi kinh doanh bất động sản theo lũy kế trong một năm. Giải pháp ngắn hạn là phải cứu khách hàng trước trong đó có những khách hàng đã đóng tiền đang cần kíp để có niềm tin tránh cái sụp đổ trong mảng tín dụng bất động sản. Điểm thứ hai là những khách hàng đang có nhu cầu mua kích cầu mua để tạo dựng niềm tin trên thị trường. 

Tóm lại, trên đây là “Giải cứu thị trường bất động sản ngắn hạn & dài hạn” do Sen Vàng Group cung cấp. Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.

Nguồn: Sen Vàng Group – Tổng hợp: Dương Anh

Thông tin liên hệ: 

Website: https://senvangdata.com/

Hotline: 0948.48.48.59