Không ai muốn ném tiền qua cửa sổ và bất cứ nhà đầu tư nào khi đổ tiền vào một dự án cũng muốn thu về được khoản lợi nhuận lớn nhất có thể. Chính vì vậy, ngay khi bắt đầu, nhà đầu tư cần phải xác định được đâu là bất động sản tiềm năng, là khu vực có khả năng sinh lời hiệu quả nhất.
Vậy, làm cách nào để xác định chính xác mảnh đất “vàng” giữa vô vàn dự án bất động sản triệu đô trên thị trường? Hãy cùng Sen Vàng Group tìm hiểu về nghệ thuật lựa chọn bất động sản tiềm năng ngay trong bài viết dưới đây:
Bất động sản tiềm năng là gì ?
“Tiềm năng” được hiểu đơn giản là có năng lực tiềm tàng hay thế mạnh còn chưa được biết đến và khai thác.
Vì thế, khi xét đến tiềm năng của một bất động sản, tức là đang nói tới bất động sản đó có thế mạnh nào chưa được biết đến và khai thác hay không. Thông thường, một bất động sản tiềm năng được xác định ở hai khía cạnh gồm:
1- Bất động sản tiềm năng về ở
Một bất động sản có tiềm năng về ở có nghĩa là khu vực đó có thể khai thác để trở thành nơi ở lý tưởng hơn trong tương lai. Chính vì vậy, khi xem xét một khu vực có tiềm năng về ở hay không thì cần phải xác định được những điều kiện cần phải có ở một nơi ở:
1- Khu vực đó thích hợp cho ai ở?
2- Mức sống và môi trường sống trong khu vực đó như thế nào?
3- Khu vực đó có những điều kiện thuận tiện nào?
4- Khi sống tại đấy, cư dân có thể làm những công việc gì để nuôi sống bản thân, gia đình?
2- Bất động sản tiềm năng về đầu tư
Bất động sản có tiềm năng về đầu tư tức là bất động sản ở khu vực đó trong có điểm gì thu hút khiến cho giá trị của nó tăng lên trong tương lai hay không?
Để xem xét một khu vực có tiềm năng về đầu tư hay không, nhà đầu tư cần xem xét đến sự chênh lệch giữa giá và giá trị của bất động sản trong khu vực. Giá của bất động sản là một con số cụ thể, nhưng giá trị của nó thì tuỳ thuộc vào tâm lý, cách đánh giá và cảm nhận của người mua. Do đó, rất khó để nhận biết và xác định rõ ràng tiềm năng đầu tư của một khu vực.
Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng có thể đánh giá một khu vực là có tiềm năng về đầu tư hay không bằng cách chỉ ra các thông tin về lợi thế, khả năng phát triển và tạo ra lợi nhuận của dự án trong bối cảnh tương lai.
Có thể thấy, bất động sản được đánh giá là tiềm năng khi nó đáp ứng được nhu cầu của người mua về nơi ở hoặc đầu tư trong tương lai. Vì thế, để đánh giá được một bất động sản có tiềm năng hay không thì cần phải tìm hiểu và phân tích nhiều yếu tố khác nhau của bất động sản đó.
Làm cách nào để xác định đúng một bất động sản tiềm năng trên thị trường “vàng thau lẫn lộn” ?
1- Xem xét vị trí bất động sản
Vị trí luôn là một trong những yếu tố hàng đầu để định giá một bất động sản. Bất động sản có vị trí đẹp chắc chắn sẽ có tiềm năng rất lớn bởi vị trí càng đắc địa thì giá trị và tính thanh khoản của bất động sản càng cao.
Đặc biệt, đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, nhà đầu tư càng phải xem xét đến yếu tố vị trí. Những vị trí gần các khu du lịch có nhiều du khách; tích hợp tiện ích để phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng. Nếu đầu tư vào nghỉ dưỡng mà lại chọn vị trí xa điểm du lịch, không được tích hợp các tiện ích phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng, gần khu công nghiệp thì đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng là không khả thi.
2- Xem xét việc quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông trong khu vực
Bất động sản tiềm năng không chỉ sở hữu vị trí đẹp mà còn cần phải được nằm trong khu vực có quy hoạch hạ tầng xã hội rõ ràng và kết nối giao thông thuận tiện.
Những bất động sản ở các khu vực thuận tiện về đường xá, gần các công trình công cộng, có hệ thống an ninh đảm bảo an toàn hoặc tất cả tiện ích được tích hợp chỉ trong vài bước chân thì luôn có sức hút mãnh liệt đối với nhiều người.
Ngoài ra, những khu vực có môi trường sống trong lành, thoáng đãng và được quy hoạch bài bản, kể cả nằm cách xa các khu trung tâm thì cũng vẫn có thể hấp dẫn rất nhiều người, nhất là trong thời điểm “bỏ phố về quê” đang là sự lựa chọn của nhiều người như hiện nay.
Vì vậy những bất động sản trong khu vực được quy hoạch bài bản bao giờ cũng sẽ có khả năng sinh lời cao, là thị trường đầy tiềm năng cho nhà đầu tư.
3- Xem xét tính pháp lý của bất động sản
Nếu yếu tố vị trí là yếu tố khiến bất động sản trở nên hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư thì yếu tố pháp lý lại là yếu tố giúp tạo nên điểm tính an toàn cho bất động sản.
Trong trường hợp dự án không đảm bảo yếu tố pháp lý (thiếu sổ, chưa được phê duyệt quy hoạch, không có giấy phép xây dựng…) mọi giao dịch thứ cấp sẽ trở nên khó khăn, gây mất thời gian khiến nhà đầu tư bỏ lỡ nhiều cơ hội chốt lời, nghiêm trọng hơn còn có thể mất trắng.
Do đó, nhà đầu tư cũng đừng quên đánh giá tính tiềm năng của bất động sản dựa trên cơ sở dự án đó có rõ ràng, minh bạch pháp lý hay không.
4- Quan tâm đến dòng tiền của bất động sản
Dòng tiền là yếu tố cho thấy tiềm năng sinh lợi của bất động sản trong tương lai. Nhà đầu tư cần đánh giá một cách tổng quan về các khoản chi phí và lợi nhuận sẽ đạt được của bất động sản mà bạn đang đầu tư như: mức thu nhập hàng tháng, hàng quý, hàng năm sẽ thu về trong tương lai nếu cho thuê hoặc mức lãi suất khi bán lại bất động sản sau này.
5- Tìm hiểu kỹ về các yếu tố kinh tế của khu vực
Các yếu tố kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế địa phương và thị trường bất động sản trong khu vực. Những khu vực đang thu hút vốn đầu tư hay những khu vực đang bắt đầu có sự hiện diện của các doanh nghiệp sẽ là dấu hiệu để nhà đầu tư có thể hy vọng vào tiềm năng phát triển của bất động sản trong khu vực.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng có thể sử dụng vòng đời của bất động sản để xác định xem thị trường bất động sản và nền kinh tế địa phương đang trong giai đoạn khởi đầu, tăng trưởng, trưởng thành hay suy giảm khi đánh giá mức độ tăng trưởng và tiềm năng tăng giá.
6- Theo dõi cán cân cung – cầu
Theo dõi nguồn cung và nhu cầu bất động sản trong khu vực cũng là một trong những việc nhà đầu tư cần quan tâm để biết bất động sản này có thực sự tiềm năng hay không. Trong trường hợp nguồn cung thấp và nhu cầu cao, bạn có thể hy vọng rằng trong tương lai không xa, giá trị bất động sản sẽ tăng lên một cách hợp lý.
Để có thể làm được điều này, nhà đầu tư có thể so sánh doanh số bán hàng đang chờ xử lý vì đây là dữ liệu công khai mà mọi người có thể dễ dàng truy cập. Nếu doanh số bán hàng đang chờ xử lý nói chung có tỷ lệ cao sẽ là dấu hiệu giá trị bất động sản có thể tăng.
7- Cảnh giác với những chiêu trò lùa khách kinh điển
Nếu bạn là nhà đầu tư, hãy luôn cảnh giác với những chiêu trò lùa khách kinh điển của môi giới bất động sản. Để có thể tác động mạnh đến tâm lý của khách hàng, nhiều môi giới bất động sản thường tung các tin tức hấp dẫn như:
1- Bất động sản nằm ở vị trí trung tâm với giá cực rẻ: để thu hút người xem, đánh vào lòng tham hoặc sự thiếu hiểu biết về giá dựa trên mặt bằng chung của bất động sản khu vực đó. Tuy nhiên, ngay khi hẹn đến xem trực tiếp dự án, khách hàng sẽ bị lừa dẫn sang một dự án khác hoàn toàn không giống với dự án được quảng cáo.
2- Tin tức bán nhà/đất với giá bằng 1/2 hoặc 1/3 giá trị thật của bất động sản: nhằm mục đích đánh vào tâm lý ham của rẻ của nhiều người để lừa họ đến xem một dự án khác như cách ở trên.
3- Giật tít bán bất động sản với câu từ giật gân kèm những lí do bi thương như: “vợ chồng li dị cần bán gấp chia tài sản”, “định cư nước ngoài cần bán gấp”, “cần tiền chữa bệnh”, “vỡ nợ”…. nhưng thực chất cũng chỉ là tin “lùa gà” do môi giới đăng.
Ngoài ra, để tăng độ uy tín cho bất động sản, các nhà môi giới cũng không ngại nói với bạn rằng khu vực của họ là nơi tuyệt vời nhất để đầu tư. Nếu môi giới ở các thị trường khác nhau đều khẳng định thị trường của họ là tốt nhất, thì khi đó, bạn cũng cần tỉnh táo xem xét thật kỹ để nhận ra điều nghịch lý.
8- Dựa vào các chuyên gia bất động sản đáng tin cậy
Cách cuối cùng mà bạn hoàn toàn có thể tin tưởng để lựa chọn được đúng bất động sản tiềm năng đó chính là dựa vào các chuyên gia bất động sản có tiếng, những người sở hữu công nghệ và dữ liệu có độ chính xác đáng tin cậy.
Đa phần các chuyên gia trong ngành đều có thể truy cập vào lịch sử bán hàng, nắm được các xu hướng và theo dõi sự tăng trưởng hàng năm của thị trường ở một số khu vực. Vì thế, hãy tìm đến họ và những báo cáo, số liệu thống kê mà họ cung cấp để nắm được những thông tin chính xác nhất về thị trường.
Kết luận
Để đánh giá được tính tiềm năng của bất động sản là điều không hề đơn giản. Hy vọng rằng với những lưu ý mà Sen Vàng Group đã liệt kê trong bài viết có thể giúp các nhà đầu tư có cơ sở để đưa ra sự lựa chọn chính xác cho mình.
Phương Hà
