Thị trường bất động sản hiện đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, tuy nhiên trong thời kỳ tiền rẻ, nhà nhà đầu tư bất động sản đã để lại những vấn đề thị trường BĐS cần được giải quyết. Bài viết này Sen Vàng Group sẽ cùng tìm hiểu chi tiết với quý vị về chủ đề “Những vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam ở thời kỳ chu kỳ tiền rẻ”.

Vì sao thị trường bất động sản tăng chóng mặt?

Có nhiều ý kiến cho rằng: Lý do bất động sản tăng nóng đó là do chu kỳ và rất nhiều yếu tố khách quan, chủ quan. Thực tế chu kỳ tiền rẻ đã diễn ra thời gian vừa qua (2020-2022) là giai đoạn mà chính phủ bơm tiền rất lớn, ngoài ra lượng tiền lớn đáng ra gửi tiết kiệm đã được người dân rút ra để tham gia sản xuất, kinh doanh và đầu tư. Vào thời điểm covid -19 diễn ra, các kênh lưu thông về điền đều bị bít lại dẫn đến các doanh nghiệp, các dòng vốn lưu động, tiền đầu tư tự nhiên không còn chỗ để đi nữa thì tiền chỉ còn có thể đi vào chứng khoán, crypto, bất động sản. Bên cạnh đó, chúng ta có nhiều đánh giá tích cực từ thị trường nước ngoài và đón nhận được những dòng đầu tư tạo nên giai đoạn tăng trưởng nóng. Đó là những nguyên nhân dẫn tới thị trường BĐS tăng một cách chóng mặt. 

Vấn đề của thị trường bất động sản Việt Nam chu kỳ tiền rẻ

Vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam chu kỳ tiền rẻ xảy ra năm vấn đề chính. Bao gồm: tăng trưởng nóng, vay vốn tràn lan, lệch pha cung cầu, đầu tư dàn trải và thiếu minh bạch – đầu cơ. 

5 vấn đề của thị trường Việt Nam ở chu kỳ tiền rẻ

Thứ nhất, Thị trường tăng trưởng quá nóng

Thị trường tăng trưởng nóng hơn rất nhiều so với 2018-2019. Dân Việt Nam, dân châu Á rất thích sở hữu bất động sản vì vậy khi chỉ có dòng tiền nhàn rỗi thì nhà nhà đầu tư, người người quan tâm hơn đến đầu tư bất động sản. Trong giai đoạn 2020 – 2022, rất nhiều doanh nghiệp đã sử dụng dòng tiền không kinh doanh được để đi đầu tư bất động sản. Như vậy, thời điểm covid 19 diễn ra thị trường chứng khoán, bất động sản đột ngột tăng vọt, đặc biệt là bất động sản, lý do đơn giản vì kênh bất động sản luôn là kênh điểm cuối khi các khoản đầu tư khác như chứng khoán, trái phiếu, đầu tư vàng ra lợi nhuận.

Hệ lụy của thị trường tăng trưởng quá nóng giai đoạn 2020 – 2022 đó là giá nhà đất ở Việt Nam được đẩy tăng “vô lý”. Ở tại những khu vực không thuộc đô thị lõi là TOP 10 GRDP, TOP 20 các tỉnh, thành phát triển đất vẫn có giá rất cao hơn hẳn ở những khu đô thị mới, đông dân cư và tăng chóng mặt đến giá bằng giá của 30 năm sắp tới. 

Biểu đồ tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam (Nguồn: Tổng cục thống kê)

Thứ 2, doanh nghiệp bất động sản vay vốn tràn lan

Điểm thứ hai là vấn đề vay vốn tràn lan, nợ tràn lan nhưng vẫn phát hành trái phiếu nghìn tỷ. Năm 2021 là thời điểm phát hành trái phiếu diễn ra ồ ạt khi Nghị định 153 được thực hiện, các đơn vị, doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, dàn trải một dự án vay nhiều nơi, huy động vốn dưới nhiều hình thức dẫn đến việc doanh nghiệp nợ đến hàng ngàn tỷ vẫn đi vay và hiện tại khi thị trường suy thoái có thể doanh nghiệp sẽ chết trên đống tài sản. Thời điểm hiện tại, doanh nghiệp chỉ cần gãy dòng tiền tại 1 dự án, không có dòng tiền về có thể gây ảnh hưởng liên hoàn đến tất cả các dự án tiếp theo và ảnh hưởng đến tất cả dòng vốn để lại hệ lụy lớn cho thị trường. 

Về mặt tài chính, ngân hàng và bất động sản hay là với chứng khoán là những “bình thông nhau”, khi chứng khoán lãi, người dân sẽ rút ra để đầu tư  bất động sản. Trong trường hợp tổng dư nợ lớn, hệ số xấu  như vậy thì ngân hàng là chịu nhiều rủi ro nhất vì đây là đầu mối là trụ cột. Thời gian vừa qua, bản thân ngân hàng cũng đang có khả năng xảy ra những rủi ro về mặt thanh khoản. Trong những năm vừa rồi tiền huy động từ dân để gửi tiết kiệm ít hơn hẳn so với tiền cho vay, thế nên trong trường hợp có 1 doanh nghiệp Bất động sản liên quan đến một Ngân hàng bất kỳ dẫn đến mất lòng tin của dân và dân đi rút tiền hàng loạt. 

Việc cho vay vốn tràn lan sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ các ngành xương sống, dòng tiền, dòng vốn trên thị trường của nền kinh tế. Tạo nên sự rủi ro về nguồn vốn và dòng tiền trên toàn nền kinh tế, không riêng bất động sản. Không những vậy, rủi ro trái phiếu không chỉ xảy ra trong lĩnh vực bất động sản, ngân hàng cũng là một đơn vị đầu tư trái phiếu rất lớn và việc này cũng có thể dẫn đến việc rủi ro về thanh khoản, trái phiếu cho cả ngành ngân hàng, bất động sản, chứng khoán dẫn đến rủi ro toàn hệ thống tài chính của Việt Nam.

Thứ 3, lệch pha cung cầu 

Về lệch pha cung cầu đã bắt đầu diễn ra từ năm 2018-2019 khi chúng ta có kỷ nguyên tăng trưởng sốt nóng của thị trường BĐS nhất là thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch. Thời điểm sắp tới, thị trường sẽ gặp nhiều vấn đề khác nhau. Bao gồm: dư địa các sản phẩm bất động sản ở trung tâm các thành phố không có nhiều, dự kiến bỏ khung giá đất, lạm phát, chi phí hạ tầng tăng lên,… dẫn đến chi phí gốc của các sản phẩm bất động sản tăng lên. Điều đó dẫn tới các sản phẩm, căn hộ dành cho những người thu nhập thấp và trung bình gần như không có và doanh nghiệp làm không có lãi. Đến thời điểm hiện tại, toàn bộ những căn nhà dưới 25 triệu đồng/ m2 đã gần như biến mất khỏi thị trường và không có ai làm những sản phẩm đó. 

Việc lệch pha cung cầu là do cả chu kỳ tiền rẻ khiến ai cũng cảm thấy rất nhiều tiền và ai cũng đi mua, ai cũng đầu tư bất động sản. Lượng cầu tăng lên đột biến trong khi nguồn cung từ 2018-2019 đã không có, làm cho giá càng tăng lên. Cũng trong lúc đó, có rất nhiều nguồn vốn FDI vào Việt Nam khiến cho giá càng cao, sự lệch pha cung cầu càng lệch xa. 

Để giá thị trường trở nên phù hợp với thu nhập có nghĩa người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình có thể mua nhà ở Hà Nội là tương đối khó. Bằng chứng là những bài học ở HongKong, Thượng Hải, hay Singapore có sự chênh lệch rất lớn giữa người giàu và người nghèo. Tuy nhiên phải nhìn nhận Việt Nam là một nước đang phát triển có tốc độ đô thị hóa chưa đạt được chỉ tiêu và dư địa về bất động sản còn nhiều thì phải cố gắng xây dựng hạ tầng, đẩy nhanh đầu tư công từ đó phá hủy được lệch pha cung cầu. Biểu hiện là các gói tín dụng 110 nghìn tỷ hỗ trợ cho cả chủ đầu tư và cho cả khách hàng mua nhà ở xã hội. Hay gói 120,000 tỷ để hỗ trợ những người kinh doanh bất động sản, người mua bất động sản có được giảm lãi suất vay mua nhà là 1.5 đến 2%. 

Như vậy, lệch pha cung cầu vừa là yếu tố chủ quan vừa khách quan. Chúng ta cần thời gian để chúng ta điều chỉnh. 

Thứ tư, đầu tư dàn trải

Không chỉ những nhà đầu tư nhỏ lẻ đầu tư dàn trải mà các chủ đầu tư cũng đầu tư dàn trải, đến các tỉnh cũng đầu tư dàn trải và đến thời gian gần đây các tỉnh mới bắt đầu chuyên sâu tập trung thu hút để định hướng phát triển quy hoạch toàn bộ khu vực tỉnh. Chẳng hạn như Bắc Kạn không định hướng là công nghiệp hóa – hiện đại hóa những tập trung phát triển Khu Nông nghiệp công nghệ cao. Như vậy, nước ta là một nước nông nghiệp, và chúng ta có nhiều dư địa về bất động sản nông nghiệp vì vậy chúng ta có thể phát triển và đầu tư vào những khu vực đó mà không phải đầu tư dàn trải. 

Việc đầu tư dàn trải là do thị trường bất động sản còn mới và chúng ta bản thân các doanh nghiệp không có chiến lược phát triển bền vững dẫn tới việc bây giờ lại loay hoay tái cấu trúc từ tỉnh đến doanh nghiệp đến nhà đầu tư. 

Bất động sản dù ở đâu cũng có chu kỳ, vì vậy nếu như các tập đoàn lớn hay những đơn vị cá nhân cần có chiến lược phát triển vững cho doanh nghiệp của mình có thể đứng vững trên thị trường. Đến thời điểm hiện giờ, khi dòng vốn khó khăn, việc đầu tư dàn trải sẽ phải cắt bớt các “vòi bạch tuộc” đi nếu không có thể dẫn đến lùi bại. Đây là một quy luật thị trường, chu kỳ nào cũng sẽ có doanh nghiệp bước ra khỏi thị trường, sẽ có những doanh nghiệp bước vào và có những doanh nghiệp phát triển vượt bậc. 

Và cuối cùng là tính thiếu minh bạch và đầu cơ

Đó là một cái vấn đề xảy ra gây khó khăn cho thị trường bất động sản. Có rất nhiều các vấn đề liên quan liên quan đến việc giải quyết nỗi đau của thị trường bất động sản hay lý do có cơn sốt đất ảo, làm giá ả, đấu giá bỏ cọc… Thị trường bất động sản bị tác động rất nhiều bởi tâm lý, các yếu tố liên quan đến tin đồn. Hy vọng rằng trong thời gian sắp tới thị trường sẽ minh bạch hơn, có nhiều dữ liệu hơn, dữ liệu tốt hơn về quy hoạch, dự án, uy tín chủ đầu tư. Khi thông tin công khai minh bạch 100%, nhà đầu tư có thể nhìn vào thị trường và dễ dàng đưa ra quyết định. Tuy nhiên cũng rất khó khăn khi các dữ liệu tại các bộ ban ngành còn khác nhau, pháp lý chồng chéo. Vì vậy chúng ta cần có thời gian để số hóa bất động sản sau đó số hóa dữ liệu bất động sản sau đó sẽ đến đánh thuế đất, đánh thuế nhà thứ 2, đánh thuế nhà đầu cơ. 

Các vấn đề đầu cơ đang dần được giải quyết. Có thể thấy thông tin quy hoạch đã và đang được update lên các trang thông tin chính phủ, update lên thị trường hay vấn đề bức xúc, thắc mắc về bất động sản đã có đường dây nóng để có thể phản hồi, có ban kiểm sát riêng dành cho thị trường bất động sản. Khi đó những cái thiếu minh bạch hay những vấn đề liên quan đến thị trường, người dẫn sẽ được tiếp nhận và chuyển về các ban ngành liên quan có thể giải quyết. Đây đều là những hành động thiết thực góp phần nào giải quyết vấn đề thiếu minh bạch và đầu cơ của thị trường BĐS. 

Như vậy, trên đây là “Những vấn đề của thị trường BĐS Việt Nam ở thời kỳ chu kỳ tiền rẻ” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng rằng với những chính sách Nhà nước kiểm soát sẽ giải quyết được 5 vấn đề lớn của thị trường BĐS Việt Nam. Bước qua chu kỳ tiền rẻ này thì thị trường sẽ đi vào ổn định phát triển bền vững, minh bạch. Ngoài ra, để tìm hiểu thêm thông tin các bài phân tích của các tỉnh thành trên cả nước, bạn đọc có thể truy cập trang web https://senvangdata.com.vn/.

Xem thêm: CASE STUDY NOVALAND: BÀI HỌC ĐAU XÓT VỀ SẬP BẪY TĂNG TRƯỞNG TRONG CHU KỲ TIỀN RẺ

Nguồn: Sen Vàng Group – Tổng hợp: Thương Trần

Thông tin liên hệ: 

Website: https://senvangdata.com/

Hotline: 0948.48.48.59