05 lưu ý quan trọng chủ đầu tư cần biết khi phát triển Khu công nghiệp

Khu công nghiệp là một phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế và hạ tầng cơ sở của một quốc gia, đóng vai trò quyết định trong việc thu hút đầu tư, tạo ra việc làm và thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế. Chính vì vậy, việc phát triển một khu công nghiệp đòi hỏi sự quan tâm và hiểu biết sâu rộng từ phía chủ đầu tư.

Trong bài viết này, Sen Vàng sẽ cung cấp 5 lưu ý quan trọng mà chủ đầu tư cần phải nắm vững khi tiến hành phát triển khu công nghiệp. Từ việc lập kế hoạch đến quản lý dự án và đảm bảo tuân thủ các quy định, những lưu ý này sẽ giúp chủ đầu tư đảm bảo sự thành công và bền vững của dự án của họ.

Ước tính chi phí và nguồn tài trợ

Ước tính chi phí đầu tư ban đầu có thể bao gồm chi phí về đất đai, chi phí về xây dựng, các chi phí khác.

Trong Chi phí về xây dựng thường sẽ gồm các loại phí như

✓ Chi phí hạ tầng

✓Xây dựng

✓Chi phí thiết bị

✓Phí tư vấn

✓Quản lý dự án

✓Dự phòng phí

Một số chi phí khác có thể kể đến như:

✓Chi phí thỏa thuận quy hoạch kiến trúc, môi trường, PCCC, cấp điện, cấp nước

✓Chi phí đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật

✓Lệ phí thẩm định dự án đầu tư XDCT

✓Bảo hiểm công trình xây dựng

✓Phí thẩm định hồ sơ thiết kế cơ sở

✓Chi phí thẩm định thiết kế kỹ thuật

✓Phí thẩm duyệt thiết kế PCCC

Xác định nguồn vốn cần thiết (từ nguồn vốn tự có, vay vốn ngân hàng, đối tác, v.v.)

Trong quá trình phát triển dự án, việc xác định và quản lý các nguồn tài trợ là một phần không thể thiếu để đảm bảo sự tiến triển suôn sẻ và thành công của dự án. Dưới đây là một số nguồn tài trợ dự án theo dự kiến:

✓Vốn huy động nội bộ

✓Vốn vay

✓Vốn cổ phần

Việc chọn lựa và kết hợp các nguồn tài trợ thích hợp là một phần quan trọng trong quản lý tài chính dự án. Mỗi nguồn tài trợ có ưu điểm và hạn chế riêng, và việc cân nhắc kỹ lưỡng giữa chúng sẽ giúp tối ưu hóa hiệu suất tài chính và đảm bảo khả năng hoàn thành dự án một cách hiệu quả.

Xem thêm: Nỗi đau của Chủ đầu tư trong Bài toán tài chính

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Điều chỉnh theo quy hoạch và pháp lý

Mới đây nhất, ngày 28/05/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế thay thế Nghị định 82/2018/NĐ-CP

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Nghị định 35/2022/NĐ-CP về điều kiện đầu tư hạ tầng khu công nghiệp bao gồm các điều kiện như sau:

Thứ nhất, phù hợp với quy hoạch, nội dung quy hoạch sau đây:

– Quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh;

– Có trong Danh mục các khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt đối với khu công nghiệp nằm trong ranh giới khu kinh tế;

– Phù hợp với quy hoạch xây dựng khu công nghiệp đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Không lưu ý Quy hoạch dẫn đến doanh nghiệp bị ảnh hưởng kinh doanh

Nguồn: Senvangdata.com

Thứ hai, khu công nghiệp trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này phải được phân kỳ đầu tư nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

– Khu công nghiệp có quy mô diện tích trên 500 ha phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không quá 500 ha;

– Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 200 ha ở vùng đồng bằng sông Hồng và đồng bằng sông Cửu Long phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 200 ha;

– Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 150 ha ở vùng Bắc Trung bộ, duyên hải miền Trung và Đông Nam Bộ phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 150 ha;

– Khu công nghiệp có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa trên 100 ha ở vùng trung du, miền núi phía Bắc và Tây Nguyên phải được phân kỳ đầu tư theo các giai đoạn, mỗi giai đoạn không chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa 02 vụ trở lên với quy mô diện tích đất trồng lúa quá 100 ha.

Thứ ba, khu công nghiệp thu hút các dự án đầu tư thực hiện cụm liên kết ngành với tổng vốn đầu tư của các dự án trong cụm liên kết ngành tối thiểu tương đương 02 tỷ đô la Mỹ hoặc 45.000 tỷ đồng được xem xét đầu tư giai đoạn đầu có quy mô diện tích không quá 1.000 ha. Các giai đoạn tiếp theo (nếu có) thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Thứ tư, dành tối thiểu 5 ha đất công nghiệp hoặc tối thiểu 3% tổng diện tích đất công nghiệp của khu công nghiệp (bao gồm cả nhà xưởng, văn phòng, kho bãi) để cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa, doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm e, điểm g khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư, các doanh nghiệp khác thuộc diện được ưu tiên, hỗ trợ về mặt bằng sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật thuê đất, thuê lại đất. Trường hợp đầu tư loại hình khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp chuyên ngành, khu công nghiệp công nghệ cao thì không phải thực hiện điều kiện quy định tại khoản này.

Thứ năm, có khả năng đáp ứng các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ sáu, tại thời điểm trình báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đầu tư công hoặc nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hợp lệ theo quy định của pháp luật về đầu tư, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đã được thành lập trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đạt tối thiểu là 60%, trừ các trường hợp (ghi rõ chi tiết trong Nghị định)

Thứ bảy, có quy hoạch xây dựng khu nhà ở và các công trình dịch vụ, tiện ích công cộng cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc cụm các khu công nghiệp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thứ tám, việc đầu tư hạ tầng khu công nghiệp mở rộng trên cơ sở khu công nghiệp đã được thành lập trước đó và có cùng chủ đầu tư thực hiện hoặc sử dụng vốn đầu tư công thì phải đáp ứng các điều kiện nhất định (ghi rõ chi tiết trong Nghị định)

Điều kiện đối với chủ đầu tư

Điều kiện đối với chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Điều 10 Nghị định 35/2022/NĐ-CP về điều kiện đối với chủ đầu tư như sau:

chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Điều kiện kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp là tổ chức kinh tế do chủ đầu tư nước ngoài dự kiến thành lập theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về doanh nghiệp thì tổ chức kinh tế dự kiến thành lập phải có khả năng đáp ứng điều kiện để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về lâm nghiệp và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đối với trường hợp chọn áp dụng đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì các tiêu chuẩn đánh giá để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp bao gồm:

a) Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực của chủ đầu tư được xây dựng trên cơ sở các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Tiêu chuẩn đánh giá về kinh nghiệm của chủ đầu tư được xây dựng trên cơ sở quy mô diện tích, tiến độ thực hiện, tình hình thực hiện của dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp hoặc dự án bất động sản khác mà chủ đầu tư đã thực hiện hoặc đã góp vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án; chủ sở hữu, thành viên, cổ đông sáng lập là tổ chức của chủ đầu tư đã thực hiện hoặc đã góp vốn chủ sở hữu để thực hiện dự án;
c) Tiêu chuẩn đánh giá về kỹ thuật được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan;
d) Tiêu chuẩn đánh giá về tài chính – thương mại được xây dựng trên cơ sở nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp của cấp có thẩm quyền và quy định khác của pháp luật có liên quan đến lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Thủ tục đầu tư

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Trình tự, thủ tục đầu tư hạ tầng khu công nghiệp

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định 35/2022/NĐ-CP về trình tự, thủ tục đầu tư hạ tầng khu công nghiệp bao gồm các bước sau đối với từng trường hợp cụ thể:

Trường hợp 1: Đối với trình tự, thủ tục quyết định, điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án hạ tầng khu công nghiệp sử dụng vốn đầu tư công thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và các quy định (ghi rõ chi tiết trong Nghị định)

Trường hợp 2: Đối với trình tự, thủ tục đầu tư dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp bao gồm cả khu công nghiệp trong khu kinh tế không thuộc trường hợp nêu trên thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư và các quy định (ghi rõ chi tiết trong Nghị định)

Trường hợp 3: Khu công nghiệp thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 9 của Nghị định này thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đối với từng giai đoạn và các quy định (ghi rõ chi tiết trong Nghị định)

Cơ sở hạ tầng khu công nghiệp

Cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng quyết định đến khả năng thu hút chủ đầu tư và hoạt động hiệu quả của khu công nghiệp. Chủ đầu tư cần đánh giá các yếu tố sau của cơ sở hạ tầng khu công nghiệp để đảm bảo đáp ứng nhu cầu hoạt động của doanh nghiệp:

Hệ thống giao thông nội khu: Hệ thống giao thông nội khu cần được thiết kế hợp lý, đảm bảo thuận tiện cho việc vận chuyển hàng hóa và nguyên vật liệu. Cụ thể, chủ đầu tư cần lưu ý các vấn đề sau:

Đường giao thông nội khu cần có diện tích đủ rộng để đáp ứng nhu cầu lưu thông của các loại xe tải, xe container.
Đường giao thông nội khu cần được thiết kế hợp lý, đảm bảo an toàn cho người và phương tiện tham gia giao thông.
Đường giao thông nội khu cần được duy trì và bảo trì thường xuyên để đảm bảo chất lượng.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Khu công nghiệp Long Thành – An Phước có hệ thống giao thông nội khu được thiết kế đồng bộ, hiện đại, bao gồm các tuyến đường chính, đường phụ và đường nội bộ. Các tuyến đường được trải nhựa, có bề mặt nhám, đảm bảo an toàn cho người và phương tiện tham gia giao thông.

Hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc: Hệ thống điện, nước, thông tin liên lạc cần được đầu tư đồng bộ và hiện đại, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp. Cụ thể, chủ đầu tư cần lưu ý các vấn đề sau:

Hệ thống điện cần có công suất đủ lớn để đáp ứng nhu cầu sử dụng điện của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.
Hệ thống nước cần đảm bảo cung cấp đủ nước sạch cho các doanh nghiệp.
Hệ thống thông tin liên lạc cần đảm bảo tốc độ và chất lượng cao.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Khu công nghiệp VSIP II Bình Dương – Khu công nghiệp hiện đại kiểu mẫu với

Hệ thống điện lưới từ hệ thống điện lưới quốc gia kết nối qua dựng trạm biến áp tổng riêng của KCN VSIP II với công suất lên tới 3x61MVA, đảm bảo cung cấp đầy đủ điện sản xuất cho các nhà máy xí nghiệp thuê đất, xưởng trong KCN.
Hệ thống cung cấp nước sạch với công suất pha 1 là 20.000m3/ ngày đêm (pha 2 là 50.000m3/ngày đêm)
Hệ thống xử lý nước thải đảm bảo công suất 6.000,3/ngày đêm và sẽ được mở rộng thiết kế nâng cấp trong pha 2 lên tới 40,000m3/ ngày đêm
Hệ thống thông tin liên lạc, điện thoại với 2.000 linse (quy hoạch 10.000 lines Pha 2)

Hệ thống xử lý nước thải và rác thải: Hệ thống xử lý nước thải và rác thải cần được đầu tư bài bản, đảm bảo môi trường khu công nghiệp được sạch sẽ và an toàn. Cụ thể, chủ đầu tư cần lưu ý các vấn đề sau:

Hệ thống xử lý nước thải cần đảm bảo xử lý được toàn bộ nước thải của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.
Hệ thống xử lý rác thải cần đảm bảo thu gom và xử lý triệt để rác thải của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

Khu công nghiệp Nam Đình Vũ có hệ thống xử lý nước thải và rác thải được đầu tư bài bản. Hệ thống xử lý nước thải của khu công nghiệp có công suất xử lý lên đến 100.000 m3/ngày, đảm bảo xử lý toàn bộ nước thải của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp. Hệ thống xử lý rác thải của khu công nghiệp có công suất xử lý lên đến 100 tấn/ngày, đảm bảo thu gom và xử lý triệt để rác thải của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp.

Nguồn: Sen Vàng tổng hợp

Dịch vụ hỗ trợ khu công nghiệp

Ngoài cơ sở hạ tầng, dịch vụ hỗ trợ cũng là một yếu tố quan trọng cần được chủ đầu tư xem xét khi lựa chọn khu công nghiệp. Các dịch vụ hỗ trợ sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí, đồng thời hoạt động hiệu quả hơn.

Cụ thể, chủ đầu tư cần lưu ý các yếu tố sau của dịch vụ hỗ trợ khu công nghiệp:

Các dịch vụ hỗ trợ liên quan đến thủ tục hành chính: Các dịch vụ hỗ trợ liên quan đến thủ tục hành chính sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian và chi phí trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh. Cụ thể, các dịch vụ này có thể bao gồm:

Soạn thảo và quản lý hợp đồng thuê, giấy phép,…
Hỗ trợ các thủ tục tuân thủ về hành chính – nhân sự, kế toán,…

Các dịch vụ hỗ trợ khác: Các dịch vụ hỗ trợ khác như dịch vụ đào tạo, dịch vụ tư vấn, dịch vụ bảo hiểm,… sẽ giúp doanh nghiệp hoạt động hiệu quả hơn. Cụ thể, các dịch vụ này có thể bao gồm:

Dịch vụ đào tạo nhân lực
Dịch vụ tư vấn pháp lý, tài chính, marketing,…
Dịch vụ bảo hiểm tài sản, bảo hiểm nhân thọ,…

Trên đây là những thông tin tổng quan về “05 lưu ý quan trọng chủ đầu tư cần biết khi phát triển Khu công nghiệp ” do Sen Vàng Group cung cấp. Hy vọng với những thông tin trên giúp chủ đầu tư, nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản lưu ý thêm khi đầu tư các dự án Khu công nghiệp. Ngoài ra để xem thêm các bài viết về tư vấn phát triển dự án, anh chị, bạn đọc có thể truy cập trang web senvangdata.com.