Từ Luật Nhà ở 2005 đến Luật Nhà ở 2014, các quy định về diện tích căn hộ chung cư nhà ở thương mại và nhà ở xã hội đã có những biến chuyển quan trọng theo hướng ‘nới khung’ cho nhà đầu tư.

Thứ nhất về điều kiện cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 46 Luật nhà ở 2014:“Điều 46. Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân:

Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”

 

 

Như vậy, nhà chung cư xây dựng phải theo đúng với tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ. Nhà chung cư xây dựng không đúng tiêu chuẩn trên là trái với quy định của pháp luật.

Và theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014 thì điều kiện công nhận quyền sở hữu nhà ở là có nhà ở hợp pháp theo đúng quy định của pháp luật. Đối với căn hộ chung cư có diện tích sàn dưới tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở.

Thứ hai về diện tích tối thiểu sàn nhà chung cư

Theo quy định tại khoản 1, Điều 40 Luật Nhà ở 2005, tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại đối với căn hộ chung cư là “phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m2“.

Trên cơ sở này, Bộ Xây dựng đã ban hành “Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 4451:2012 về Nhà ở – Nguyên tắc cơ bản để thiết kế” quy định căn hộ nhà ở thương mại không thấp hơn 45m2.

QCVN 04-1:2015/BXD về quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về nhà chung cư thay thế QCVN 04:2011/BXD không có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu sàn nhà chung cư, cũng như không có văn bản cụ thể nào quy định.

 

 

Tuy nhiên, hiện nay tại Công văn số 16/BXD-QLN ngày 18/01/2017; Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp xây dựng nhà chung cư với diện tích sàn tối thiểu bằng 25 m2 đối với trường hợp xây dựng nhà ở giá rẻ để bán, cho thuê đến các đối tượng; trong đó có đối tượng là người nghèo, người có thu nhập thấp; đồng thời cơ cấu các loại diện tích căn hộ của dự án cần phải phù hợp với quy mô dân số theo đồ án quy hoạch đã được phê duyệt, điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực dự án được xây dựng.

Chính vì thế trước khi có văn bản pháp luật hướng dẫn cụ thể khác thì tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu là 25 m2 chứ không phải là 45 m2 theo quy định của Luật nhà ở 2005 đã hết hiệu lực.

Căn cứ theo quy định tại mục 1.4.17 QCVN 04-1:2015/BXD:

“1.4.17 Diện tích sử dụng của căn hộ
Diện tích sàn được tính theo kích thước thông thủy, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích chiếm chỗ của tường bao ngôi nhà, tường phân chia giữa các căn hộ, cột, vách chịu lực, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.”

CHÚ THÍCH: Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn của ban công. Trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.”

Theo đó, diện tích sàn chung cư được tính theo kích thước thông thủy và phải tuân theo quy định tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư.

Ngoài ra Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định nhà chung cư được chia thành 3 hạng A, B, C và diện tích căn hộ tối thiểu như sau:

– Nhà chung cư hạng A: diện tích sàn tối thiểu bằng 35 m2;

– Nhà chung cư hạng B diện tích sàn tối thiểu bằng 30 m2;

– Nhà chung cư hạng C: không có quy định cụ thể nên sẽ áp dụng quy định cụ thể về diện tích sàn tối thiểu chung cho nhà chung cư.

Tóm lại:

– Hiện nay Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp xây dựng với diện tích tối thiểu sàn nhà chung cư là 25 m2. Tuy nhiên nếu nhà chung cư được phân hạng A hoặc B thì phải căn cứ vào quy định diện tích sàn tối thiểu riêng cho từng hạng nhà.

– Nhà chung cư có diện tích sàn dưới 25 m2 sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.