Bản đồ quy hoạch là gì? Ý nghĩa của các loại bản đồ quy hoạch trong bất động sản

1. Quy hoạch là gì?

Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bố không gian các hoạt động kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh gắn với phát triển kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên lãnh thổ xác định để sử dụng hiệu quả các nguồn lực của đất nước phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho thời kỳ xác định.

Trong luật Quy hoạch đô thị năm 2009, phần giải thích từ ngữ (điều 3) quy định:

“Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị”.

2. Sơ đồ, Bản đồ quy hoạch là gì?

Theo quy định tại Luật quy hoạch (có hiệu lực từ 01/01/2019) thì sơ đồ, bản đồ quy hoạch được quy định như sau:

Sơ đồ, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch.

Ngoài ra, còn có một số định nghĩa khác có liên quan đến lĩnh vực này như:

Cơ sở dữ liệu về quy hoạch là tập hợp thông tin thể hiện nội dung cơ bản về quy hoạch được xây dựng, cập nhật, duy trì để quản lý, khai thác và sử dụng thông qua các phương tiện điện tử.

 

Tích hợp quy hoạch là phương pháp tiếp cận tổng hợp và phối hợp đồng bộ giữa các ngành, lĩnh vực có liên quan đến kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trong việc lập quy hoạch trên một phạm vi lãnh thổ xác định nhằm đạt được mục tiêu phát triển cân đối, hài hòa, hiệu quả và bền vững.

 

Hoạt động quy hoạch bao gồm việc tổ chức lập, thẩm định, quyết định hoặc phê duyệt, công bố, thực hiện, đánh giá và điều chỉnh quy hoạch.

 

3. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì?

Căn cứ pháp lý: Điều 3 Luật đất đai 2013

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó.

4. Có bao nhiêu loại bản đồ quy hoạch?

Mỗi nhiệm vụ quy hoạch sẽ sử dụng một loại bản đồ với tỉ lệ tương ứng hợp với đặc trưng. Chẳng hạn như bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố trực thuộc trung ương được thể hiện theo tỉ lệ 1/25.000 hoặc 1/50.000 (khoản 2 điều 25 Luật quy hoạch đô thị). Còn đối với bản đồ quy hoạch chung đối với thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10.000 hoặc 1/25.000 (khoản 2 điều 26) và đối với thị trấn là 1/5.000 hoặc 1/10.000 (khoản 2, điều 27).

 

5. Tại sao quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ?

Thông tin từ vụ thất lạc bản đồ quy hoạch 1/5.000 khu đô thị mới Thủ Thiêm đang nóng trên các mặt báo. Qua việc này nhiều người mới thắc mắc Bản đồ quy hoạch là gì, ý nghĩa của nó ra sao?

 

Theo quy định của pháp luật, quy hoạch bắt buộc phải có bản đồ. Điều này được ghi rõ trong các văn bản luật đã được ban hành. Sẽ có nhiều loại bản đồ được sử dụng tùy thuộc vào từng giai đoạn. Ý nghĩa và nhiệm vụ của chúng cũng được nêu rõ trong các văn bản luật và dưới luật về quy hoạch.

 

Các dự án chỉ được xây dựng sau khi có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Trong ảnh là một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm - Ảnh: Tuổi Trẻ - ban-do-quy-hoach-y-nghia-cac-loai-ban-do

Các dự án chỉ được xây dựng sau khi có quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Trong ảnh là một góc khu đô thị mới Thủ Thiêm – Ảnh: Tuổi Trẻ

 

Yếu tố giúp thể hiện nội dung quy hoạch đô thị chính là đồ án quy hoạch. Đồ án đó bao gồm các bản vẽ, mô hình, thuyết minh và quy định quản lý theo quy hoạch đô thị (theo Khoản 6, điều 3 ). Như vậy theo quy đinh tại đây thì bản đồ là tài liệu buộc phải có trong đề án quy hoạch.

 

Quy hoạch bao gồm: nhiệm vụ quy hoạch chung, nhiệm vụ quy hoạch phân khu và nhiệm vụ quy hoạch chi tiết.

 

Quy hoạch chung có nhiệm vụ xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị (theo điều 23).

 

Quy hoạch phân khu lại phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.

 

Còn Quy hoạch chi tiết là xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.

 

Bản đồ quy hoạch giao thông 1/2.000 khu đô thị mới Thủ Thiêm – Ảnh: BQL KĐTM Thủ Thiêm

6. Ý nghĩa của các loại bản đồ quy hoạch cụ thể

Bản đồ quy hoạch chung tỷ lệ 1/5.000

Bản đồ này nhằm xác định các khu vực chức năng, những định hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của các phần đất dành để phát triển hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước…

 

Như vậy Bản đồ 1/5.000 sẽ cung cấp cơ sở gốc để chúng ta xác định được mục tiêu phát triển, kêu gọi đầu tư cũng như vấn đề giải phóng mặt bằng, đền bù, di dân…

Bản đồ quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000

Nhiệm vụ là để phân chia và xác định chức năng sử dụng đất và mạng lưới công trình hạ tầng. Bản đồ này sẽ cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị.

 

Mục đích của nó là định hướng quy hoạch cho một đô thị nhằm quản lý cho cả một khu vực rộng lớn. Ở bản đồ này chưa xác định được chính xác cụ thể bản thiết kế của công trình.

 

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất phân khu 1/2.000 khu đô thị mới Thủ Thiêm – Ảnh: BQL KĐTMTT

 

Như đã nói ở trên quy hoạch phân khu sẽ giúp xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đối với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung; xác định chức năng sử dụng đất cho từng khu đất; nguyên tắc tổ chức không gian, kiến trúc cảnh quan và đánh giá tác môi trường chiến lược. Đồng thời quy hoạch này cũng nhằm xác định vị trí công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất.

 

Đây là quy hoạch liên quan chặt chẽ tới quyền sử dụng đất nên có giá trị pháp lý cao, nó là căn cứ để giải quyết tranh tụng.

Bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500

Bản đồ này là cụ thể chi tiết mọi công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí đến từng ranh giới lô đất.

 

Có thể hiểu bản đồ tỷ lệ 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, là cơ sở để định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dụng công trình và thực hiện xây dựng.

 

Như vậy mỗi loại bản đồ không chỉ khác nhau ở tỷ lệ mà còn khác nhau ở nội dung, ý nghĩa và giai đoạn áp dụng. Người xem cần lưu ý để phân biệt giữa chúng.