Đòn bẩy tài chính – một thuật ngữ có lẽ đã quá thân quen với những nhà đầu tư bất động sản lâu năm, nhưng để áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này để “tiền sinh ra tiền” không phải chuyện dễ dàng. Tuy nhiên, để áp dụng thành công phương thức đòn bẩy này để “tiền sinh ra tiền” không phải chuyện dễ dàng.
1. Đòn bẩy tài chính là gì
Trong tiếng Anh, thuật ngữ này có tên gọi là Financial Leverage, viết tắt FL. Hiểu đơn giản, đòn bẩy tài chính nghĩa là sử dụng vốn vay từ ngân hàng hoặc các tổ chức cho vay để kinh doanh. Đối với bất động sản, đây là hình thức dùng vốn vay từ ngân hàng để mua đất hoặc căn hộ. Tóm lại, đòn bẩy cung cấp cơ hội cho những ai có muốn tăng đồng vốn đầu tư và thu lợi chuận. Bên cạnh những lợi ích mang lại cho nhà đầu tư bất động sản. Đòn bẩy tài chính là con dao 2 lưỡi đầy rủi ro, nếu vận dụng khéo léo và thông minh. Tài sản của bạn sẽ gia tặng một cách nhanh chóng trong khi số vốn bỏ ra không quá cao. Ở chiều ngược lại, nếu chỉ cần tính toán sai lầm, đòn bẩy sẽ tạo ra một cuộc khủng hoảng trầm trọng. Nhà đầu tư không chỉ mất toàn bộ vốn mà có nguy cơ đối diện với pháp luật.
Các định nghĩa trên có phần rườm rà và khó hiểu. Vì vậy, bạn chỉ cần ghi nhớ một điều đơn giản. Khi bạn hoặc một ai đó có nhu cầu đầu tư, kinh doanh nhưng không đủ vốn. Hành động vay ngân hoàng hoặc các tổ chức tín dụng để có vốn làm ăn chính là sử dụng đòn bẩy tài chính. Nếu không sử dụng hình thức này, sẽ tốn rất nhiều thời gian để tích cóp đủ vốn mà khởi nghiệp.
Ví dụ: Một khách hàng tên Bình mua đầu tư một căn hộ chung cư sắp hoàn thiện tại Quận 9 với giá bán ưu đãi là 1.8 tỷ đồng và chỉ trả trước 20% (tương đương 360 triệu đồng). Với chính sách cho vay ưu đãi từ ngân hàng bảo lãnh dự án, anh Bình được vay trả góp khoản tiền này một cách dễ dàng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán từ từ sau khi căn hộ được bàn giao. Trong thời gian căn hộ bước vào giai đoạn hoàn thiện, anh Bình rao bán lại căn hộ với mức giá 2.5 tỷ (giá nhà hoàn thiện), sau khi bán lại nhà, anh Bình thu về cho mình 700 triệu đồng trừ đi khoản vay 400 triệu và các loại chi phí khác anh Bình dễ dàng bỏ túi 200 – 250 triệu đồng.
2. Có nên sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư BĐS không?
|
Lợi ích |
Hạn chế |
1. Tối ưu dòng tiền:Thực tế cho thấy các khoản vay mua nhà trả góp là cách để các nhà đầu tư cân bằng dòng tiền ròng của họ. Đối với vay mua bất động sản, nơi nhiều nhà đầu tư kiến tạo được dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê thì việc thanh toán cùng rủi ro thanh khoản được chuyển sang cho người thuê nhà. |
1. Con dao hai lưỡiYếu tố quan trọng nhất trong việc áp dụng đòn bẩy tài chính đó là “đánh nhanh thắng nhanh”. Trong trường hợp nhà đầu tư tính toán sai lệch về đầu tư bất động sản sẽ khiến cho việc mua bán bất động sản đó gặp khó khăn, gây ra sự ngưng đọng vốn và lãi suất. Đối với các nhà đầu tư không có vốn cố định thì đây sẽ là dấu chấm hết cho việc kinh doanh nhà đất của họ. |
2. Chủ động trước biến động của thị trườngThị trường bất động sản luôn là nơi xảy ra nhiều biến động mạnh, nơi khả năng xoay vốn nhanh để đón đầu thị trường là yếu tố tiên quyết để đầu tư thành công |
2. Nguy hiểm nếu không biết lựa chọn khoản vayĐối với người kinh doanh nhà đất dựa trên đòn bẩy tài chính thì việc lựa chọn nguồn vay tài chính là điều tối quan trọng quyết định 50% sự thành công của thương vụ. Sở dĩ như vậy bởi vì mức lãi suất cho vay vốn mua bán nhà đất của các ngân hàng đưa ra đều rất cao khoảng từ 7 – 11%, cao hơn rất nhiều so với vay vốn thông thường. Mặt khác, mỗi ngân hàng đều có những chính sách cho vay ưu đãi như (FDI; ODA…) việc thiếu hiểu biết và không biết tận dụng những nguồn vay này cũng khiến cho lợi nhuận của bạn bị giảm đi hoặc rủi ro tăng cao hơn. |
3. Cơ hội hưởng lãi suất ưu đãiMột ưu thế không thể bỏ qua khi vay vốn mua nhà là cơ hội hưởng lãi suất ưu đãi chỉ tương đương mức tiền gửi, điều rất khó bắt gặp tại các thị trường lãi suất khác. |
3. Thị trường bất động sản nhiều biến độngCó thể thấy thị trường bất động sản ở nước ta còn nhiều biến động khiến cho giá cả nhà đất lên xuống thất thường. Những biến động này có tác động nhất định vào đòn bẩy tài chính khi vay mua nhà đất. Trong trường hợp, giá cả nhà đất tụt dốc hoặc đóng băng thì phương pháp đòn bẩy hoàn toàn phản tác dụng. |
4. Giảm chi phí cơ hội và rủi ro thanh khoảnViệc mạnh chi và “đóng băng” một lượng vốn lớn vào các căn hộ là một rào cản tài chính cá nhân làm không ít người mua nhà e ngại. Trong nhiều cách giảm chi phí cơ hội và tối ưu việc linh động vốn, việc vay trả góp là phương án được khả thi và dễ thực hiện nhất. |
|
|
Quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn Các khoản vay trả góp giúp quản lý tài chính cá nhân hiệu quả hơn, một ưu thế đến từ sự tổng hợp 4 lợi thế trên. Người mua nhà chủ động hơn trong việc quản lý dòng tiền, giảm thiểu rủi ro và chi phí cũng như hưởng lãi suất vay thấp. Không chỉ vậy, nhà đầu tư Việt còn được hưởng lợi từ các công cụ hỗ trợ quản lý tài chính do nhà tín dụng cung cấp. |
|
