Động thái công bố các dự án bất động sản đang thế chấp tại các ngân hàng của TP HCM và TP Hà Nội, cho thấy sự minh bạch hơn trong thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng gây hoang mang đối với người mua nhà: có nên mua các dự án đang thế chấp tại ngân hàng?

 

1. Đa phần dự án bất động sản được cầm cố

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc thế chấp dự án bất động sản cho ngân hàng là hoạt động bình thường trong kinh doanh.

 

 

Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn đầu tư dự án đó.

các doanh nghiệp bất động sản thường cầm cố dự án theo nhiều dạng, như cầm cố quỹ đất dự án, cầm cố từng phần dự án…

“Chủ đầu tư không thể có khoản tiền cả ngàn tỷ đồng để phát triển dự án. Chính vì vậy, doanh nghiệp phải cầm cố dự án cho ngân hàng để lấy tiền phát triển dự án, sau khi bàn giao nhà cho khách hàng, khoản tiền thu về sẽ được chủ đầu tư trả ngân hàng”.

2. Người mua căn hộ hình thành trong tương lai có thế chấp tại NH sẽ có lợi về mặt pháp lý

CĐT chỉ được thế chấp dự án khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

– Có hồ sơ, thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;

– Có GCN hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất;

– Dự án phải xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật;

– Không nằm trong phần dự án mà CĐT đã thế chấp;

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;

– Không bị kê biên thi hành án, chấp hành QĐ hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có QĐ thu hồi đất, giải tỏa, phá dỡ của cơ quan nhà nước.

– Có Giấy phép xây dựng (GPXD) nếu thuộc diện phải có GPXD theo quy định của pháp luật.

3. Khi nào không nên mua các dự án bất động sản thế chấp?

 

 

Nếu dự án thế chấp ngân hàng với tỷ lệ khoảng 10% là mức độ có thể chấp nhận được.

Nhưng trường hợp thế chấp cụ thể tất cả các căn hộ trong tương lai hoặc hiện tại ở một hay đồng thời nhiều ngân hàng thì sẽ là câu chuyện nghiêm trọng cần tính toán.

Còn nếu dự án đem đi thế chấp tổng thể nhưng không có căn hộ nào đi thế chấp thì câu chuyện đó là bình thường.

Theo quy định, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp dự án nhưng có nhu cầu huy động vốn để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật, hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng (trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý). Do đó, nếu đúng các quy trình trên này thì chuyện thế chấp dự án vẫn đảm bảo các quy định.

 

Như vậy, việc cần làm rõ, là chủ đầu tư thế chấp dự án như thế nào?

Hoạt động thế chấp dự án, nhà ở, công trình để vay vốn tín dụng ngân hàng phát triển dự án và hoàn thành công trình nhà ở. Sau đó, thực hiện giải chấp cũng là việc bình thường của các doanh nghiệp bất động sản.

Chủ đầu tư dự án đã bị thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở của dự án với điều kiện phải được ngân hàng nhận thế chấp có văn bản chấp thuận.

Người mua nhà tại các dự án đã bị thế chấp có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản mà ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.