1. Hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng ( Tổng diện tích các sàn của các tầng, trừ các tầng kỹ thuật, hố thang máy) trên tổng diện tích lô đất.
Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình bao gồm cả tầng nổi và tầng hầm.
Công thức tính hệ số sử dụng đất
Hsd = (Tổng diện tích sàn xây dựng) / (Diện tích lô đất) ( đơn vị: lần )
Ví dụ:
Với lô đất 1000m2, Xây 8 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2 , 400m2 đường nội bộ và cây xanh
Hệ số sử dụng đất Hsd = 8 x 600 / 1000 = 4,8 lần
Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất
Hệ số sử dụng đất – FAR ( viết tắt của Floor Area Ratio) xuất phát từ vấn đề liên quan tới quy hoạch đô thị ở các nước phát triển.
Hệ số sử dụng đất tỉ lệ với tổng diện tích mà công trình đó được xây dựng, nên liên quan mật thiết tới số tầng và mật độ xây dựng từng tầng.
Hệ số này không có ý nghĩa nhiều cho các dự án xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà có ý nghĩa nhằm khống chế số tầng và mật độ xây dựng đối với các dự án trong khu vực đô thị khi mà chủ đầu tư luôn muốn nâng tổng diện tích xây dựng lên ( bằng cách nâng mật độ xây dựng, nâng chiều cao tầng). Nhưng điều đó lại gây ra vấn đề về xã hội bởi các điểm quá nóng về dân cư dẫn đến các vấn đề khác hạ tầng đô thị, giao thông, giáo dục, an ninh xã hội…
2. Mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là gì?
Theo định nghĩa tại “ Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 04/8/2008 của Bộ Xây dựng quy định về mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
- – Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời (trừ sân tennis và sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất), bể cảnh…)
- – Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Quy chuẩn chuẩn xây dựng quy hoạch Việt Nam – Quy hoạch xây dựng có quy định rõ ràng về mật độ xây dựng:
Bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự
Bảng tra mật độ xây dựng nhà ở dân dụng
Bảng trên ta thấy, đối với công trình nhà ở, biệt thự có diện tích lô đất < 100 m2 trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất.
Lô đất có diện tích từ 100m2 đến 200 m2 thì xây 70% tức diện tích xây dựng công trình chỉ được 70m2 đến 140m2
Trường hợp lô đất là từ 20m2 – 300m2 thì mật độ xây dựng 60%
Tương tự với lô đất từ > 1.000m2 mật độ xây dựng chỉ còn 40%
Bảng tra mật độ xây dựng cho các công trình nhà xưởng, nhà công nghiệp
Bảng tra mật độ xây dựng đối với công trình nhà xưởng công nghiệp
Như vậy theo quy chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp. Ngoài đảm bảo về mật độ xây dựng, việc quy hoạch tổng mặt bằng nhà xưởng còn phải tuân theo mật độ về cây xanh và đường giao thông, cụ thể theo Bảng 2.3:
Bảng tỷ lệ các loại đất khu công nghiệp
Mật độ xây dựng được quy định trong các quy chuẩn là mật độ xây dựng thuần, không tính cho các hạng mục khác như đường giao thông, cây xanh, tiểu cảnh.
Thông thường trong bản vẽ quy hoạch 1/500 ghi rõ diện tích các hạng mục và mật độ xây dựng để tiện cho công việc theo dõi và quản lý.
Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình cũng được ghi trên giấy phép xây dựng. Trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp, phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.
Ý nghĩa của mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng tại dự án cho ta biết phần trăm diện tích công trình xây dựng trên tổng quỹ đất. Qua đó, bạn biết được quỹ đất dành cho sinh hoạt cư dân là bao nhiêu.
Cụ thể, nếu mật độ xây dựng dự án là 75%. Thì chỉ có 25% diện tích còn lại dùng để phục vụ cư dân dự án. Khu vực này là nơi bạn và gia đình có thể dạo bộ, ngắm cảnh cũng như vui chơi.
Do đó, những dự án có mật độ xây dựng quá cao sẽ khiến bạn có ít đi không gian cho cuộc sống gia đình.
3. Chỉ giới đường đỏ
Chỉ giới đường đỏ được tính từ tim của lòng đường về phía mỗi bên là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.
Chỉ giới xây dựng:
– Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà, công trình trên lô đất, chỉ giới xây dựng có thể:
– Trùng với chỉ giới đường đỏ nếu công trình được phép xây dựng sát giới hạn lô đất.
– Lùi vào so với chỉ giới đường đỏ nếu công trình phải xây dựng lùi vào so với giới hạn lô đất theo yêu cầu quy hoạch.
Khoảng lùi công trình
Xây chung cư cao, phải lùi vào bao nhiêu mét?
Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới của đường qui hoạch tùy thuộc việc tổ chức qui hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các qui định sau:
Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.
Khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.
