Cách thông tin pháp lý liên quan đến bất động sản được ban hành có tác động trực tiếp đến thị trường. Các luật, nghị định, thông tư sẽ là căn cứ pháp lý mà tất cả mọi người cần phải chú ý.
Luật xây dựng sửa đổi năm 2020
Từ ngày 1-1-2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành thì các quy định về miễn giấy phép xây dựng đã được quy định cụ thể, thuận lợi cho quản lý cũng như người dân trong xây dựng.
Theo đó, sẽ có 10 trường hợp miễn phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2020 và một số những quy định hoàn toàn mới của Luật Xây dựng sửa đổi 2020.
Như vậy, từ ngày 1-1-2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành thì các thông tin pháp lý quy định về miễn giấy phép xây dựng đã được quy định cụ thể, rõ ràng hơn, thuận lợi cho quản lý cũng như người dân trong xây dựng công trình.
Luật Đầu tư 2020
Luật Đầu tư sửa đổi được ban hàng và bất đầu có hiệu lực ngày 1/1/2021. Thông tin pháp lý này sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh.
Trong đó, Luật Đầu tư thống nhất thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư” đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai, bao gồm các dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, gồm đất ở, đất nông nghiệp và các loại đất khác.
Nghị quyết 164
Một thông tin pháp lý nữa được Chính phủ ban hành là Nghị quyết 164 tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.
Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014: các dự án này không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 đồng thời được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: các dự án thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và quyết định chấp thuận đầu tư của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Đối với các dự án chưa hoặc đang thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện các dự án đầu tư phát triển đô thị phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan và đảm bảo việc kết nối đồng bộ của các dự án trong mỗi khu vực đô thị.
Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi
Một số quy định mới liên quan đến Sổ đỏ
Thêm cơ quan được quyền cấp, cấp lại, cấp đổi Sổ đỏ: Nghị định 148 quy định, cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ ngoài Văn phòng đăng ký đất đai, còn có Chi nhánh văn phòng đất đai.
Dồn điền đổi thừa không còn được cấp đổi Sổ đỏ: Nghị định 148 quy định một trong những trường hợp được cấp đổi Sổ đỏ cũng như cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận sở hữu công trình xây dựng đã cấp là “do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất”.
Được lựa chọn thời gian, địa điểm làm Sổ đỏ theo nhu cầu: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ theo nhu cầu của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì thời gian, địa điểm tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục được thực hiện theo thỏa thuận. Tuy nhiên, thời gian thực hiện thủ tục không quá thời gian do UBND cấp tỉnh quy định.
Làm Sổ đỏ mới khi dồn điền đổi thửa trong trường hợp đất bị thế chấp: khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dồn điền đổi thửa, trong trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, thì người sử dụng đất phải nộp bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho Sổ đỏ đã cấp để làm thủ tục cấp Sổ đỏ mới.
Quy định mới về cơ quan thu hồi Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định: Nghị định 148 sửa đổi khoản 4 và khoản 5 Điều 87 của Nghị định 43 về việc thu hồi Sổ đỏ đã cấp không đúng quy định. Cơ quan có thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ trong các trường hợp thu hồi Sổ đỏ theo bản án, quyết định của Tòa án; theo kết luận thanh tra của cơ quan thanh tra; theo thông báo của người sử dụng đất, theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền là cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ tại thời điểm thu hồi Sổ đỏ.
Nghị định số 25/2020/NĐ-CP:
Theo yêu cầu thực tiễn và khung pháp lý hiện hành có liên quan, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã được ban hành thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP (NĐ 30).
Ngày 28/02/2020 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 25/2020/NĐ-CP để khắc phục những hạn chế, bất cập và chồng chéo trong quá trình thực hiện Nghị định 30/2015/NĐ-CP, đồng thời kế thừa những quy định đã được thực hiện ổn định và vẫn còn phù hợp của Nghị định 30/2015/NĐ-CP.
Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời quy định cụ thể các nội dung về xác định danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; tiêu chuẩn, nguyên tắc xét duyệt trúng thầu; trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu…
Bên cạnh đó, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP cũng đã tháo gỡ vướng mắc liên quan đến: việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đấu thầu được triển khai ngay sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án. Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Và việc bỏ bước sơ tuyển đối với dự án sử dụng đất cũng giúp giảm thời gian, trình tự thủ tục trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho dự án.
Thông tư 07/2019/TT-BTP
Thông tư 07/2019/TT-BXD sửa đổi, bổ sung Thông tư 03/2016/TT-BXD quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.
Theo khoản 1 Điều 1 Thông tư 07/2019/TT-BXD, số tầng của tòa nhà (hoặc công trình) bao gồm toàn bộ các tầng trên mặt đất (kể cả tầng kỹ thuật, tầng tum) và tầng nửa/bán hầm, không bao gồm tầng áp mái.
– Công trình có tầng tum không tính vào số tầng của công trình khi chỉ dùng để bao che lồng cầu thang bộ hoặc giếng thang máy, bao che các thiết bị công trình (nếu có), phục vụ mục đích lên mái và cứu nạn, có diện tích không vượt quá 30% diện tích của sàn mái.
– Đối với nhà ở riêng lẻ, tầng lửng không tính vào số tầng của công trình khi diện tích sàn tầng lửng không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng ngay bên dưới.
Thông tư 07/2019/TT-BTP hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ ngày 01/01/2020.
Theo khoản 1 Điều 4 Thông tư này, các trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gồm:
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất;
– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất;
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất;
– Đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
– Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời với tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai;
– Đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật;
– Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký;
– Đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp đã đăng ký thế chấp;
– Xóa đăng ký thế chấp.
So với Thông tư cũ (Thông tư 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT), bổ sung thêm 1 trường hợp đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình xây dựng không phải là nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khác theo quy định của pháp luật.
Thông tư 22: hướng vào vốn tín dụng vào bất động sản, hạn chế đầu cơ, đẩy giá
Tháng 1/2020, Thông tư 22/2019/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước được triển khai có ảnh hưởng nhiều nhất đến thị trường bất động sản: xác định lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, kiểm soát tín dụng tiêu dùng có liên quan bất động sản.
Tuy Thông tư 22 khiến thị trường bất động sản 2020 tạm thời trầm lắng, nhưng chính sách này mang đến nhiều hiệu quả trong việc kiểm soát thị trường. Minh chứng rõ ràng khi thông tư 22 được ban hành đó là các cơn nóng sốt bất thường đã giảm đáng kể.
Việc chậm lại không đồng nghĩa với việc tín dụng bị ngắt hoàn toàn, mà đi theo chiều sâu và được kiểm soát chặt chẽ hơn, buộc các doanh nghiệp bất động sản phải nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư kinh doanh và tìm kiếm thêm các nguồn vốn đầu tư thay thế.
Nguồn vốn từ tín dụng này chỉ dành cho những dự án có sự chuẩn bị kỹ càng, những chủ đầu tư thực sự uy tín và người mua có nhu cầu ở thực mới được ngân hàng cho vay. Từ đó hạn chế được việc đầu cơ, đẩy giá, tạo khan hiếm, gây bất ổn thị trường bất động sản.
Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung – dài hạn sẽ giảm từ 40% hiện nay xuống 37% vào tháng 10/2020 và 30% vào năm 2022.
Thực tế, trong năm 2018 và 2019, trước “phép thử” siết tín dụng ban đầu, nhiều doanh nghiệp đã cơ cấu lại hoạt động tài chính, đẩy mạnh huy động vốn trên thị trường chứng khoán thông qua tăng phát hành trái phiếu doanh nghiệp hay cổ phiếu.
Luật kinh doanh bất động sản 2020
Theo đó, tại điều 57 khoản 4 Nghị định 139/2017/NĐ-CP luật kinh doanh bất động sản, quy định chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản sẽ bị phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng trong một vài trường hợp sau:
– Chuyển nhượng bất động sản khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc đất đang có tranh chấp, kê khai để đảm bảo thi hành án;
– Chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần bất động sản mà không thực hiện đầy đủ các yêu cầu theo quy định của pháp luật;
– Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản không theo quy trình và thủ tục nhất định;
– Phía nhà thầu hoặc chủ đầu tư bàn công trình xây dựng cho khách mà chưa hoàn thành theo như tiến độ đã cam kết. Hoặc công trình chưa được nghiệm thu mà đã đưa vào sử dụng.
Theo Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện hành nghề môi giới bất động sản đối với các cá nhân và tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới, phải thành lập doanh nghiệp với từ tối thiểu hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Hoặc nếu là cá nhân đứng ra thành lập thì người đó phải có chứng chỉ hành nghề môi giới, đăng ký mã thuế và nộp thuế theo quy định hiện hành của pháp luật.
Tại Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP (Luật Kinh doanh bất động sản) quy định rõ những hành vi vi phạm sẽ bị phạt từ 10 – 40 triệu đồng tùy từng trường hợp. Và kinh doanh bất động sản với số vốn tối thiểu 20 tỷ đồng.
Luật Kinh doanh bất động sản: 25m2 là diện tích tối thiểu của nhà ở xã hội. Theo Quy định tại Thông tư của Bộ Xây dựng, Nhà nước luôn khuyến khích, hỗ trợ và hết sức tạo điều kiện để các cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp lớn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản quy định, đối với nhà ở xã hội do cá nhân, tổ chức xây dựng với mục đích cho thuê và bán phải đáp ứng những điều kiện như sau: Nếu là căn hộ chung cư, diện tích sử dụng tối thiểu là 25m2, bao gồm cả phòng vệ sinh.
Chỉ phải nộp tối đa 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản. Với người mua nhà đất, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp sổ đỏ cho bên mua trong vòng 50 ngày kể từ ngày nhận bàn giao công trình. Nếu vượt quá số ngày trên, bên chủ đầu tư hoặc bên thuê sẽ bị phạt từ 250 triệu đến 300 triệu đồng theo Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.
Theo khoản 3 Điều 13 quy định: Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chủ đầu tư đã hoàn thành xong việc xây dựng, công trình phụ và hạ tầng như đã cam kết từ đầu. Nếu vi phạm, bên bán sẽ phải bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình hạ tầng không đúng thời hạn như đã cam kết trong hợp đồng.
Nghị định 91: xử lý các vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai
Từ ngày 5/1/2020, Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực, quy định các hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt, mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả, thẩm quyền lập biên bản và thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Nghị định 91 đã đưa ra điều khoản nghiêm ngặt hơn so với quy định cũ, trong đó tăng mạnh mức phạt tiền đối với các hành vi vi phạm tại khu vực nông thôn, đô thị.
Việc xử lý nghiêm các hành vi tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở (phạt tiền đến 1 tỷ đồng), bỏ hoang đất, mua bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lấn chiếm đất (bị phạt tới 1 tỷ đồng).
– Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở: Theo khoản 3, 4 Điều 9 Nghị định 91/2019, chuyển đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) tại khu vực nông thôn và đô thị mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép thì phạt tiền căn cứ theo diện tích tự ý chuyển, mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng (áp dụng đối với tổ chức tự ý chuyển từ 03 héc ta trở lên tại khu vực đô thị).
– Không làm Giấy chứng nhận (Sổ hồng) cho người dân: Theo điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm; mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng áp dụng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
– Phân lô, bán nền sai: Khoản 2 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định: Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì mức phạt cao nhất là 01 tỷ đồng đối với diện tích đất đã chuyển nhượng từ 03 héc ta trở lên.
Một điểm mới nữa là việc bổ sung thêm nhiều biện pháp khắc phục hậu quả, buộc sử dụng đất theo mục đích được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất.
Các chủ đầu tư, chủ sử dụng cũng phải trách nhiệm hơn trong hoạt động sử dụng đất đai. Với trường hợp đã bị xử phạt mà không đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi
