NGHỊ ĐỊNH HƯỚNG DẪN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2020

Dưới đây là một số những quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản và hoạt động môi giới bất động sản được pháp luật quy định như thế nào? Mời các độc giả cùng cập nhật các quy định cơ bản qua bài viết dưới đây:

Luật kinh doanh bất động sản Việt Nam

Điều kiện kinh doanh bất động sản là điều kiện cần phải có để cá nhân và tổ chức có thể giam gia vào các giao dịch kinh doanh bất động sản theo pháp luật quy định tại Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014: Việc đầu tư vốn nhằm mục đích sinh lời từ các hoạt động sau:

- Xây dựng

- Mua bất động sản

- Nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng BĐS

- Cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

- Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

- Dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản.

Hệ thống quy định luật kinh doanh bất động sản 2020 hiện hành

Hệ thống pháp luật được điều chỉnh riêng từ năm 2006 với các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành. Và trải qua giai đoạn phát triển các hoạt động mà đã được sửa đổi, thay thế bằng văn bản Luật kinh doanh bất động sản 2014 có giá trị đến thời điểm hiện tại từ năm 2015, 2016, 2017, 2018 và 2020 kèm theo nhiều văn bản hướng dẫn thi hành.

Cụ thể bao gồm:

- Luật kinh doanh bđs 2006 và Nghị định 153 hướng dẫn luật kinh doanh bđs năm 2006 (hết hiệu lực)

- Luật kinh doanh bđs 2014 – Luật kinh doanh bđs 66/2014/QH13 (thay thế luật luật kinh doanh bất động sản 2006) hay còn gọi là Luật kinh doanh bđs sửa đổi 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Cùng với đó là Nghị định và thông tư hướng dẫn luật kinh doanh bđs 2014.

- Nghị định 76 hướng dẫn luật kinh doanh bđs: Nghị định 76/2015/NĐ-CP thay thế nghị định 153 hướng dẫn luật kinh doanh bđs năm 2006

- Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

- Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng

- Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

- Thông tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định và công bố chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

- Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị

- Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014

- Công văn 30/BXD-QLN năm 2017 hướng dẫn thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra còn nhiều nhiều văn bản liên quan tới luật kinh doanh BĐS và luật nhà ở, luật đất đai được áp dụng để điều chỉnh các vấn đề kinh doanh nhà đất từ: luật thuê, cho thuê nhà đất kinh doanh bạn có thể tham khảo theo từng lĩnh vực.

Như vậy, hiện tại luật mới nhất và các văn bản Nghị định, thông tư hướng dẫn đang có có hiệu lực thi hành đó là Luật kinh doanh bất động sản 2014. Từ thời điểm có hiệu lực ngày 1/7/2015 thì Luật KDBĐS chưa hề thay đổi, những điểm mới của luật so với luật kinh doanh BĐS năm 2006 được áp dụng và vẫn thường được gọi với tên gọi theo năm như luật kinh doanh bđs 2017, 2018, 2019 hay luật mua bán nhà đất 2020…

Cập nhật quy định luật kinh doanh BĐS mới nhất 2020

Để có thể thực hiện thì pháp luật về kinh doanh BĐS quy định cụ thể những điều kiện chủ thể tại điều 10 luật kinh doanh bđs 2014 bao gồm:

Điều kiện:

- Phải là doanh nghiệp, hợp tác xã: Tổ chức cá nhân nếu kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã theo quy đăng ký kinh doanh.

- Đủ vốn pháp định kinh doanh bất động sản: Để có thể thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thì phải có đủ vốn pháp định từ đủ 20 tỷ đồng trở lên. Trừ trường hợp tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Nhưng sẽ bắt buộc phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

– Nếu như các doanh nghiệp, hợp tác xã đang kinh doanh bất động sản đã và đang hoạt động mà chưa đủ điều kiện về vốn pháp định thì phải bổ sung đủ vốn pháp định trong thời hạn 1 năm kể từ ngày luật có hiệu lực là 1/7//2015, tức là hạn cuối vào ngày 01/7/2016. Trường hợp chủ đầu tư không thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định có thể bị phạt tiền từ 50 đến 60 triệu đồng theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP điều 57.

– Đối với hộ gia đình, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế đầy đủ và không cần đáp ứng yêu cầu về vốn pháp định 20 tỷ đồng.

Phạm vi kinh doanh theo luật kinh doanh đất đai

Theo quy định tại điều 11 Luật kinh doanh BĐS năm 2014 quy định về phạm vi kinh doanh của các nhân, tổ chức là người Việt Nam định cư trong nước, định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có sự khác biệt. Cụ thể như sau:

Phạm vi kinh doanh đối với cá nhân, tổ chức trong nước

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Phạm vi kinh doanh đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

- Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Phạm vi kinh doanh đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

Điều kiện bất động sản đưa vào kinh doanh

Điều kiện kinh doanh bất động sản có sẵn

Đối với đất, nhà và công trình xây dựng nếu đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Nếu là nhà, công trình xây dựng có sẵn trong các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thì cần phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai 2019 mới nhất.

+ Không có tranh chấp QSDĐ, sở hữu nhà, công trình gắn liền với đất.

+ Không bị kê biên làm tài sản đảm bảo thi hành án

+ Riêng đối với đất đưa vào kinh doanh bất động sản phải là đất trong thời hạn sử dụng.

Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định về điều kiện kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai được quy định cụ thể tại Điều 55 như sau:

+ Thứ nhất, có giấy tờ về QSDĐ, hồ sơ dự án, bản vẽ thiết kế thi công đã được phê duyệt. Nếu trường hợp bất động sản cần có giấy phép xây dựng thì phải đảm bảo được cấp phép và giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Trong trường hợp bất động sản hình thành trong tương lai là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

+ Thứ hai, trước khi bán, cho thuê chủ đầu tư phải có văn bản thông bán cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc đủ kiều kiện theo luật buôn bán bất động sản. Cơ quan có thẩm quyền sẽ trả lời bằng văn bản trong 15 ngày nếu đủ điều kiện và không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

+ Thứ ba, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Điều 56 Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết hợp đồng thì ngân hàng sẽ có trách nhiệm tạm ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

+ Thứ 4, điều kiện thanh toán trong mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai

Điều 57 của luật đầu tư kinh doanh bất động sản mới nhất quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai sẽ thực hiện theo theo tiến độ xây dựng. Trong đó:

- Lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng và theo tiến độ nhưng không quá 70% trước khi bàn giao.

- Nếu bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

Điều 8 luật kinh doanh bđs 2014 sửa đổi mới nhất quy định các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm:

- Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện

- Quyết định việc đầu tư dự án BĐS không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của Nhà nước

- Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về BĐS

- Gian lận, lừa dối trong kinh doanh

- Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động không đúng mục đích theo cam kết.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

- Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bđs không đúng quy định.

- Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh BĐS trái quy định của pháp luật.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các hoạt động kinh doanh bất động sản được quy định đầy đủ từ chủ thể kinh doanh tới loại bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Bên cạnh đó, không thể thiếu những quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản, đảm bảo vấn đề pháp lý mua bán. Theo quy định của pháp luật mua bán bất động sản thì hợp đồng sẽ có nhiều loại và mẫu sẽ do nhà nước quy định như sau.

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

- Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Các mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản sẽ do Chính phủ quy định cụ thể tại văn bản nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành.

Hình thức của hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản theo quy định hiện hành để đảm bảo giá trị pháp lý thì cần đáp ứng các điều kiện sau:

+ Lập thành văn bản

+ Công chứng hợp đồng kinh doanh bất động sản:

- Các giao dịch bất động sản với doanh nghiệp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhưng có thể thực hiện và thường do các bên thỏa thuận trừ.

- Trong trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển; nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải thành lập doanh nghiệp thì bắt buộc sẽ phải công chứng hoặc chứng thực.

Thời điểm có hiệu lực hợp đồng kinh doanh bất động sản:

- Xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng sẽ do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

- Nếu trong trường hợp hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải có công chứng thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm hoàn thành thủ tục công chứng.

- Nếu không có thỏa thuận công chứng, không buộc phải công chứng và không thỏa thuận trong hợp đồng thì thời điểm có hiệu lực hợp đồng là thời điểm các bên ký kết vào văn bản hợp đồng.

Quy định luật môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những hoạt động của kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Đây cũng là cũng là một trong các lĩnh vực thuộc pháp luật về môi giới thương mại, môi giới theo luật dân sự muốn thực hiện dịch vụ tư vấn bất động sản, môi giới bất động sản thì phải đảm bảo điều kiện kinh doanh môi giới BĐS và các quy định về hợp đồng, giá dịch vụ môi giới theo quy định.

Điều kiện kinh doanh môi giới bất động sản

Luật môi giới đất đai, BĐS hiện nay được thực hiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014 cụ thể tại Điều 62 như sau:

+ Chủ thể kinh doanh môi giới BĐS:

- Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định Luật Doanh nghiệp năm 2014

- Có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Trừ trường hợp chủ thể môi giới là Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Lưu ý: Tổ chức cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.

+ Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:

Điều kiện cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi bđs bao gồm:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự;

- Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;

- Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

Nếu có đủ điều kiện này cá nhân có thể làm thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản thì cần đăng ký và tham gia kỳ thi sát hạch do Sở Xây dựng tổ chức; Và căn cứ vào kết quả thi để Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở xây dựng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức thi. Chứng chỉ có giá trị sử dụng toàn quốc với thời hạn 5 năm kể từ ngày cấp.

Hợp đồng môi giới bất động sản

Hình thức và công chứng: Hợp đồng môi giới bất động sản là một trong ba loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Vì vậy Luật nghề môi giới bất động sản quy định phải lập hợp đồng nếu các bên có giao dịch trao đổi. Theo quy định thì hợp đồng môi giới phải được lập thành văn bản tương tự như hợp đồng kinh doanh bất động sản khác và không bắt buộc phải công chứng.

Nội dụng hợp đồng môi giới bất động sản: Khoản 4 Điều 61 Luật KDBĐS về vấn đề pháp luật kinh doanh nhà ở, nhà đất 2014 quy định như sau:

a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;

đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;

e) Phương thức, thời hạn thanh toán;

g) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

h) Giải quyết tranh chấp;

i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.”

Quy định về luật hoa hồng môi giới nhà đất

Theo quy định thì hoạt động dịch vụ kinh doanh trong pháp luật môi giới nhà đất phải thỏa thuận về phí dịch vụ, thù lao và hoa hồng dịch vụ.

Trong đó, Điều 64 quy định về thù lao môi giới bất động sản sẽ không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba, không phụ thuộc vào giá của giao dịch, nó phụ thuộc vào các bên thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ môi giới.

Đối với vấn đề quy định của luật hoa hồng môi giới nhà đất tại điều 65 Luật KDBĐS 2014 thì điều kiện để được quyền hưởng khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản mà bạn môi giới. Mức hoa hồng môi giới sẽ được xác định trong hợp đồng môi giới cụ thể trước khi thực hiện dịch vụ để tránh phát sinh tranh chấp. Nếu trường hợp không thỏa thuận vấn đề này trong hợp đồng sẽ bị phạt theo quy định.

Như vậy, so với luật kinh doanh bất động sản 2006 thì việc công nhận loại hình nhà ở chung cư nhỏ từ 25m2 để bán hoặc cho thuê đã được khuyến khích, xác lập.

Trên đây là những thông tin về pháp luật kinh doanh bất động sản mới nhất 2020 đang có hiệu lực pháp luật mà những người tham gia các giao dịch bất động sản cần lưu ý nhằm đảm bảo thực hiện đúng các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản, môi giới bđs, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Nguồn: Tổng hợp