Năm 2020 là quãng thời gian với nhiều nốt trầm của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thị trường này được dự báo là sẽ phục hồi và phát triển lớn mạnh trong năm 2021 với những chuyến biến vô cùng tích cực đầy hứa hẹn nhờ loạt chính sách gây băn khoăn trước đây đều được nhà nước gỡ bỏ và sửa đổi. Vậy giai đoạn tiếp theo bất động sản 2021 hưởng lợi từ những chính sách pháp lý gì? Hãy cùng BĐS Sen Vàng tìm hiểu qua các bài viết dưới đây:
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, pháp lý là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm trong thời gian qua. Tình hình phê duyệt các dự án của các địa phương đều chậm lại. Số lượng dự án được phê duyệt, dự án được phép đưa vào kinh doanh rất ít.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất là tình trạng chồng chéo trong pháp lý liên quan đến các bộ luật. Thứ hai là cơ quan phê duyệt dự án đang thận trọng trong phê duyệt. Điều này dẫn đến nguồn cung cho thị trường bất động sản giảm sút.
Theo đó, bước sang năm 2021, với loạt chính sách mới có hiệu được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.
Bất động sản 2021 tháo gỡ hàng ngàn dự án có đất công kẹt nhờ Nghị định 148
Cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.
Theo đó, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Điểm quan trọng trong Nghị định 148/2020/NĐ-CP là việc quy định các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề. Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/2/2021.
Điều này, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho hàng trăm bất động sản đang vướng đất kẹt trong các dự án, gỡ bỏ nỗi lo lắng của nhiều người trong giới đầu tư bất động. Đặc biệt Nghị định 148 sẽ giải quyết nhiều vướng mắc về pháp lý bấy lâu nay, qua đó đưa ra một cơ chế hợp lý giải quyết các thửa đất do Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong các dự án đầu tư, dự án BĐS giúp khai thông bế tắc cho các dự án nhà ở trong cả nước. Hiện nay tại TP. HCM khi Nghị định 148 được ban hành thực thi đã giải quyết được hơn 126 dự án có quỹ đất hỗn hợp, giúp tái khởi động tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Luật Xây dựng và Luật đầu tư được sửa đổi
Bên cạnh Nghị định 148 trên, năm 2021 còn là năm thực thi sửa đổi của Luật Xây dựng và Luật đầu tư. Cụ thể, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 đã bổ sung thêm các trường hợp công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng. Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), Luật Xây dựng sửa đổi đã rút ngắn thủ tục cấp giấy phép xây dựng. Điều này giúp các đơn vị tiết kiệm thời gian và chi phí trong khâu thẩm định thiết kế như trước đây.
Trong khi đó, Luật Đầu tư cũng sửa đổi có hiệu lực ngày 1/1/2021, kỳ vọng sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh. Cụ thể, Luật Đầu tư sửa đổi về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, đối với trường hợp có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở. Đồng thời, quy định Luật Đầu tư đã sửa đổi điểm a, điểm đ Điều 25 Luật Bảo vệ môi trường, chỉ yêu cầu có đánh giá sơ bộ tác động môi trường để chấp thuận chủ trương đầu tư, hoặc để cấp Giấy chứng nhận đăng ký. Điều này đã giúp các nhà đầu tư gỡ khó rất nhiều vướng mắc khi đầu tư xây dựng các dự án bất động sản.
Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị
Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 164 tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.
Trong thời gian qua, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng khu đô thị đang gặp khó khăn, vướng mắc về trình tự, thủ tục đầu tư của dự án giữa Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị; đồng thời do ảnh hưởng của dịch Covid-19 nên thị trường xây dựng trầm lắng.
Do đó, để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có thể tiếp tục duy trì đầu tư kinh doanh và góp phần ổn định thị trường trong thời gian sớm nhất và theo nguyên tắc áp dụng pháp luật tại Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, Chính phủ quyết nghị việc áp dụng thủ tục đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị kể từ ngày 1/7/2015 (khi Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) cho đến ngày Luật Đầu tư sửa đổi năm 2020 có hiệu lực.
Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014, thì các dự án này không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 đồng thời được cấp có thẩm quyền chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, thì phải thực hiện theo quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và quyết định chấp thuận đầu tư của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Các dự án chưa hoặc đang thực hiện trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014, chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 thì thực hiện việc quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 và không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP.
Nghị định số 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư
Theo yêu cầu thực tiễn và khung pháp lý hiện hành có liên quan, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã được ban hành thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP (NĐ 30).
Ra đời trong bối cảnh nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất tại địa phương vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai; các dự án PPP chưa rõ về quy trình đấu thầu, NĐ 25 có nhiều điểm mới tháo gỡ.
Nghị định này có hiệu lực từ có hiệu lực kể từ ngày 20/4/2020 và sẽ tiếp tục là "chìa khóa" để tháo gỡ cho các dự án BĐS có vướng mắc liên quan trong năm 2021.
Bám sát chính sách nhà nước bất động sản 2021 phục hồi mạnh mẽ
Hơn hết, Thị trường bất động sản năm 2021 là một năm vô cùng đặc biệt khi đây là năm hội tụ sự phát triển về pháp lý của Nhà nước khi Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp sửa đổi, … kiểm soát tốt dịch Covid 19 đã tạo bước đà mới cho thị trường bất động sản. Đây còn là năm đầu tiên các cấp chính quyền địa phương nhận nhiệm vụ mới sẽ là lực đẩy thúc đẩy thị trường, nguồn cung sẽ được bơm vào thị trường BĐS. 2021 khó có nguy cơ xảy ra khủng hoảng ảo hay bong bóng mà sẽ phát triển bền vững. Những dự án đồng bộ về hạ tầng, có cơ hội khai thác kinh doanh tốt sẽ trở thành lực hút, đầu tư BĐS sẽ lan rộng ra những khu vực vùng núi, giá BĐS năm 2021 dự báo tăng 10% năm 2020.
Cùng với đó, lãi suất ngân hàng có thể giữ mức 2020 sẽ dẫn đến kích thích đầu tư mạnh hơn. Cuối cùng, động thái từ Chính phủ 2021 sẽ tháo gỡ khó khăn cho thị trường, vốn FDI đổ vào Việt Nam mạnh hơn sẽ là những xung lực trên thị trường bất động sản 2021. Trước những lợi ích từ pháp lý dành cho thị trường bất động sản năm 2021 đó, các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản cần đưa ra nhiều chiến lược, kế hoạch hơn đặc biệt là quyết liệt trong việc thực thi, bám sát các chính sách vĩ mô của Nhà nước, theo sát quy định chính sách hỗ trợ Nhà nước ban hành năm 2021. Từ đó tạo sự chuyển biến mới mang nhiều ý nghĩa tích cực với nhân sự mới, cải cách đối với thị trường bất động sản.
