Thị trường bất động sản thường được biết đến là ngành nghề đem lại nhuận khủng nhưng bên cạnh đó, thị trường này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro ảnh hưởng lớn tới nhà đầu tư. Nhất là với mô hình bất động sản Đồi – phân khúc tiềm năng đang lên ngôi trong bối cảnh ngày nay. Vậy đâu sẽ là những rủi ro đầu tư bất động sản đồi mà nhà đầu tư cần tránh, cùng Sen Vàng tìm lời giải trong bài viết hôm nay nhé.
1 – Rủi ro về tiến độ xây dựng dự án
Rủi ro về tiến độ xây dựng là một trong những rủi ro đầu tư bất động sản đồi tiềm ẩn cần lưu tâm. Bởi vì phần lớn dự án nằm cách xa khu trung tâm, hoặc cách đường cao tốc từ 20-30 phút đi xe nên việc vận chuyển nguyên vật liệu gặp nhiều khó khăn hơn.
Chưa kể, việc vận chuyển phụ thuộc khá nhiều vào thời tiết. Việc cây đổ và trượt bùn khá phổ biến ở vùng núi, làm phức tạp thêm các vấn đề đi lại và vô tình kéo dài tiến độ dự án.
Nếu gặp phải sự cố trong quá trình xây dựng thì việc tìm và thay thế nguyên liệu tại địa phương có chi phí cao còn phương án đợi vận chuyển từ chủ đầu tư sẽ mất khá nhiều thời gian, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ dự án.
Thực tế cho thấy nhiều dự án trên núi dang dở hay bị bỏ hoang vì quá khó triển khai. Vì vậy, trước khi đầu tư, NĐT cần tìm hiểu kỹ chủ đầu tư, xem các dự án trước có đảm bảo tiến độ xây dựng không, uy tín như thế nào, có xảy ra sự cố gì không? Và đặc biệt, phải có kế hoạch tài chính rõ ràng để tránh bị rơi vào thế chôn chân về sau.
2 – Rủi ro về năng lực quản lý dự án
Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.
Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao.
3 – Lượng khách hàng không ổn định
Nếu đầu tư vào dự án với mục đích cho thuê lại thì lượng khách hàng của NĐT phụ thuộc khá nhiều vào vị trí của dự án. Nếu khu vực xung quanh không phát triển, không có khu du lịch, khu sinh thái hay bất kỳ địa điểm thu hút nào khác thì khả năng có lượng khách hàng ổn định là rất khó.
Rủi ro này còn có thể đến từ các ảnh hưởng tự nhiên như thời tiết, khí hậu, sóng thần, bão lũ…. hay ảnh hưởng do con người như bạo động, vũ trang, chiến tranh…Tuy nó không ảnh hưởng quá lớn đến hiệu quả khai thác du lịch vì theo thống kê thì lượng khách nội địa ngày càng tăng và chiếm đa số trong thị phần du lịch nhưng nó cũng có những tác động đến hiệu quả và lợi ích kinh tế khi đầu tư.
Nếu đầu tư dự án với mục đích bán lại thì cần chọn khách hàng đúng tệp. Với những người lựa chọn BĐS đồi để định cư lâu dài thường là những người thành đạt, có sự nghiệp ổn định, lối sống lành mạnh hoặc những nghề nghiệp như nhà văn, nhà nghiên cứu,.. bởi vì cuộc sống trên núi cũng không dành cho tất cả mọi người.
Tuy nhiên loại hình BĐS này hiện đang có nguồn cung thấp hơn cầu nên NĐT lựa chọn xuống tiền vào thời điểm này sẽ ít gặp rủi ro hơn.
4 – Rủi ro về năng lực pháp lý
Với BĐS đồi, rủi ro về mặt pháp lý dù rất nhỏ cũng có thể ảnh hưởng lớn đến các nhà đầu tư như rủi ro xảy ra trong quá trình thẩm định năng lực pháp lý chủ đầu tư khi không có đủ hồ sơ chứng minh năng lực pháp lý theo quy định hiện hành.
Chính vì vậy, với mỗi NĐT trước khi đầu tư bất động sản đồi nào cũng nên tìm hiểu rất kỹ càng tính pháp lý của bất động sản mình đang giao dịch, hiểu rõ các quy tắc và quy định của khu vực miền núi về giấy phép và phụ cấp xây dựng, hệ thống tự hoại, giếng, đường và cơ sở hạ tầng.
Việc có kiến thức vững chắc sẽ giảm thiểu tối đa những rủi ro về sau, tránh xảy ra những trường hợp tranh chấp hay kiện tụng không cần thiết và cũng để đảm bảo quyền lợi tối đa của anh chị trong quá trình đầu tư.
5 – Rủi ro về chính sách
Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi… đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc.
Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ.
Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.
Đọc thêm:
Có phải bất động sản đồi chỉ dành cho giới siêu giàu?
Những điều cần biết khi mua bất động sản đồi
5 điểm giúp tăng giá bất động sản đồi không ngừng
Hồng Ngọc
