Các nhà đầu tư cần lưu ý những điểm nào khi quyết định đầu tư mua bất động sản trong năm 2021? Dưới đây là một số lời khuyên chia sẻ từ chuyên gia bất động sản Bích Ngọc – CEO & Founder Bất động sản Sen Vàng.

 

 

 

Bất động sản vẫn là kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền” năm 2021

 

Trong khi lãi suất tiết kiệm đang giảm sâu, trong các kênh đầu tư khác như vàng, bất động sản, chứng khoán, kênh đầu tư nào tiềm năng trong năm 2021 đang là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Theo các chuyên gia, việc dự báo đầu tư vào đâu để có lợi nhuận trong cả năm 2021 là chuyện vô cùng khó. Trước tiên, nhà đầu tư phải xác định nguồn tiền nhàn rỗi trong thời gian ngắn, trung hay dài hạn, quy mô nguồn tiền như thế nào, kiến thức về tài chính ra sao, từ đó lựa chọn kênh đầu tư phù hợp.

 

Đối với kênh đầu tư truyền thống là tiết kiệm ngân hàng, trên thực tế, lãi suất huy động tiết kiệm tại nhiều ngân hàng đã tiếp tục giảm ngay từ đầu tháng 12/2020. Theo đó, hiện lãi suất huy động cao nhất tại 4 ngân hàng thương mại có vốn quốc doanh lớn chỉ là 5,6%/năm, trong khi lãi suất huy động dưới 3 tháng chỉ là 3%/năm, thậm chí còn thấp hơn cả lạm phát. Lãi suất giảm sẽ làm giảm tính hấp dẫn của kênh tiết kiệm và khiến dòng vốn có xu hướng chảy mạnh hơn vào các kênh đầu tư khác.

 

 

Đối với kênh đầu tư bất động sản, theo khảo sát của một số công ty tư vấn bất động sản, tính đến quý 3/2020, có khoảng 60% nhà đầu tư chọn bất động sản là kênh đầu tư sinh lời; trong đó có trên 80% nhà đầu tư tin rằng thị trường bất động sản sẽ hồi phục vào năm 2021 – 2022. Thực tế cũng đã chứng minh, từ đầu năm đến nay, mặc dù gặp khó khăn nhưng giá bất động sản không hề giảm. Điều này cho thấy, bất động sản vẫn có sức đề kháng tốt trước biến động của thị trường và được các nhà đầu tư quan tâm. Năm 2021, các kênh đầu tư đều thận trọng do tác động khó khăn từ đại dịch COVID-19 đem lại. 

 

Theo chuyên gia, được các nhà đầu tư truyền thống đánh giá cao, bất động sản là nơi các cá nhân mua đi, bán lại các tài sản địa ốc với tỷ suất lợi nhuận khá tốt. Đặc biệt khi nhu cầu nhà ở tăng mạnh ở những thành phố lớn khiến cho thị trường bất động sản trở nên sôi động, giúp nhiều nhà đầu tư “thắng” đậm khi chỉ “bỏ 1 vốn thu 4 lời”, 8 – 12%/năm là mức lợi nhuận bình quân của thị trường.

 

Đối với kênh đầu tư chứng khoán, theo các chuyên gia vẫn có nhiều thuận lợi và có thể sẽ tiếp tục tăng nhưng đây là sân chơi của những nhà đầu tư chuyên nghiệp. Vì vậy, các nhà đầu tư không chuyên không nên tham gia vào thị trường này. Lãi suất tiết kiệm hiện đang ở mức thấp nhất trong gần 10 năm trở lại đây. Dự báo mặt bằng lãi suất huy động sẽ tiếp tục giảm trong năm 2021. Phát biểu tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ năm 2021 của ngành Ngân hàng vừa diễn ra mới đây, Thủ tướng yêu cầu các ngân hàng tiếp tục giảm lãi suất để hỗ trợ người dân, doanh nghiệp. Lẽ đương nhiên, để giảm lãi suất cho vay, các ngân hàng sẽ phải giảm lãi suất huy động.

 

Theo dự báo của các chuyên gia, bất động sản là kênh đầu tư tiềm năng cho năm 2021, bởi đây là lĩnh vực hưởng lợi khi nền kinh tế phục hồi trở lại.

 

Dự báo về thị trường bất động sản năm 2021

 

Theo giới quan sát thị trường, các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ, do đó nguồn cung có thể sẽ tăng mạnh trong năm 2021.

 

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS), kinh tế suy giảm, nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thông, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường bất động sản, làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.

 

 

Dự báo thị trường bất động sản nhà ở trong năm 2021, theo Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VaRS),  đối với các dự án đang bị vướng mắc trong quy định pháp luật sẽ được tháo gỡ nhiều phần. Do vậy, nguồn hàng cả nước sẽ tăng mạnh so với năm 2020. Cụ thể, tại Hà Nội, ngay trong hai quý đầu năm 2021, dự kiến sẽ có hàng vạn sản phẩm với đa dạng các phân khúc sẽ chào hàng thị trường. Trong đó khu vực phía bắc và tây Hà Nội sẽ chiếm tỷ trọng nhiều nhất.

 

“Kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình”, chuyên gia nhận định.

 

Ở phân khúc đất nền, đây vẫn là sản phẩm được giới đầu tư quan tâm nhiều nhất tại các địa phương ngoài Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, sản phần này sẽ khan hiếm dần vì các địa phương cũng hạn chế cho phát triển dự án đất nền, chỉ còn chủ yếu ở những dự án đấu giá.

 

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, thị trường vẫn có nhu cầu rất lớn đặc biệt nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp. Trong khi đó nhà ở tái định cư có nhu cầu sử dụng rất thấp từ nhiều năm nay.

 

Những điều cần tránh khi mua bất động sản năm 2021

 

 

1. Nắm rõ tổng quan khu đất

 

Điều đầu tiên, khi có ý định mua bất động sản, cần tìm hiểu và xác định thông tin bất động sản một cách chính xác. Ví dụ: xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc dành thêm thời gian đến UBND địa phương để xác thực lại thông tin về bất động sản đó như thông tin quy hoạch, , tính pháp lý có rõ ràng và mih bạch hay không, …

 

Ngoài ra, nên chủ động đi thực tế để kiểm tra về tiện ích xung quanh của bất động sản, trực tiếp quan sát để có đánh giá sát thực tế nhất. Ví dụ: di chuyển đến trường học, chợ, bệnh viện,… có nhanh chóng hay thuận lợi không, hạ tầng xung quanh hoàn thiện chưa, đường đi vào trời mưa có bị ngập hay không,… Dù mua để ở hay đầu tư cũng nên trực tiếp kiểm tra vì đây sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định đến tính thanh khoản của bất động sản mà bạn đầu tư.

 

2. Lựa chọn vị trí khi mua bất động sản

 

Thuật ngữ này dường như đã quá phổ biến trên thị trường. Hầu hết các nhà đầu tư đều hiểu rằng,  vị trí chính là yếu tố then chốt quyết định thành bại của một thương vụ giao dịch bất động sản. Bạn cần phải dựa vào đối tượng khách hàng để xác định vị trí địa lý phù hợp. Ví dụ: Nếu người thuê nhà trong tương lai của bạn là một gia đình thì việc ở gần trường học, bệnh viện, chợ,… là yếu tố hàng đầu. Bạn không thể đầu tư và kỳ vọng sẽ kiếm được các khoản tiền lớn nếu như không biết khách hàng trong tương lai của mình thuộc đối tượng nào. Một tài sản gần trường học, trạm y tế, trung tâm mua sắm, bệnh viện, nhà hàng, khu thể thao và giải trí, quán cà phê, phương tiện công cộng,… luôn là những tài sản đem lại cơ hội cao trong tương lai.

Trên thực tế, mỗi sản phẩm bất động sản tại mỗi vị trí khác nhau sẽ sở hữu những mức giá trị hoàn toàn khác nhau. Cụ thể: những bất động sản nằm ở vị trí khu vực trung tâm sẽ có giá cao hơn ở các vùng ven, hay những bất động sản có vị trí nằm tại ngã ba, ngã tư, nằm trên các trục/ tuyến đường giao thông quan trọng thì có giá cao hơn so với các vị trí khác. Ngoài ra, những dự án có vị trí ngoại ô, ven sông, lân cận các thành phố lớn, dễ dàng di chuyển, kết nối đến các khu vực trung tâm, thường có lợi thế về mặt an cư lẫn cho thuê, dẫn đến việc giá trị của các dự án này luôn tăng trưởng và rất ít khi bị mất giá.

 

Rõ ràng, có thể nói, vị trí là yếu vô cùng quan trọng trong việc xác định/nghiên cứu dự án đầu tư. Một dự án có vị trí tốt, lợi thế cao về cơ sở hạ tầng giao thông, nằm gần nhiều dự án khu đô thị mới quy mô lớn và nổi tiếng sẽ giúp gia tăng giá trị một cách đáng kể.

 

Theo các chuyên gia trong ngành, vị trí của một dự án quyết định rất nhiều đến biên lợi nhuận của nhà đầu tư. Trong bối cảnh dịch Covid-19, không thiếu những sản phẩm phải chấp nhận cắt lỗ mới ra được hàng. Việc này cũng xuất phát từ yếu tố vị trí, với một sản phẩm chưa đủ hấp dẫn để ở thì việc ra hàng cũng gây cản trở đối với nhà đầu tư.

 

3. Thủ tục pháp lý

 

Khi xem bất động sản đầu tư,  cần xem đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa.

 

Đặc biệt , theo văn bản hướng dẫn UBND các quận, huyện cùng các cơ quan liên quan khác thông qua nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu lực từ 16/11/2004 thì chủ đầu tư phải xây dựng đúng mẫu nhà đã được thẩm định thiết kế và phù hợp với định hướng không gian, kiến trúc, cảnh quan đã được phê duyệt, tức chủ đầu tư không được phân lô bán nền mà buộc họ phải xây nhà hoàn chỉnh rồi mới bán.

 

Không nên quá tin tưởng vào lời mời chào của người môi giới, tất cả phải thật rõ ràng và được chứng thực bởi pháp luật. Quan trọng nhất là vấn đề sổ đỏ nhà đất. Bạn cần phải kiểm tra thật kỹ các chi tiết để đảm bảo nó là thật, không phải là giấy tờ giả. Bạn cũng nên tìm hiểu xem miếng đất mình định mua có nằm trong diện quy hoạch của thành phố không? có đang tranh chấp không ? “Đối với đầu tư sản phẩm này, quan trọng nhất vẫn là tính pháp lí của dự án, có được cấp phép kinh doanh đất nền hay là đầu tư công trình rồi mới được bán”. 

 

Tại Việt Nam, tình trạng pháp lý của dự án bất động sản luôn rất được coi trọng. Theo đó, những dự án đã được thông qua đầy đủ, minh bạch về hành lang pháp lý như: quyền sở hữu đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… sẽ được nhiều người quan tâm và có tính thanh khoản dễ dàng hơn.

 

4. Năm 2021 sẽ xuất hiện làn sóng đầu tư F0 dẫn đến làn sóng đầu cơ và bẫy đầu tư lướt sóng

 

Dự báo về năm 2021, VnREA cho rằng, kinh tế tăng trưởng tốt hơn, đồng nghĩa một số ngành kinh tế khác sẽ hồi phục. Một phần nhóm đầu tư ngắn hạn vào thị trường bất động sản sẽ quay trở lại thị trường truyền thống của mình.

 

Trong thời gian tới, khi có sự tham gia của các nhà đầu tư F0 cộng với các nhà đầu tư chuyên nghiệp đang nghe ngóng thì sản phẩm đất nền và chung cư ở tỉnh lẻ vẫn giao dịch sôi nổi, nhưng cách đầu tư hiện nay tập trung vào nơi an toàn và giữ tài sản. Họ sẽ chọn những địa phương có GDP tốt, hạ tầng đồng bộ. Tuy nhiên, dư luận tỏ ra lo ngại khi các nhà đầu tư Hà Nội, Tp.HCM đến rồi đi thì không biết giá cả và thị trường tại các địa phương này sẽ ra sao.

 

Tại các tỉnh thành khác cơ bản đều có mức tăng giá bất động sản ở mức 5-7% so với 2020. Một số địa phương có thể tăng mạnh hơn, đạt trên 10% như: Đồng Nai, Bình Dương, TP. Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Móng Cái (Quảng Ninh).

 

Năm 2021 khó có thể xảy ra nguy cơ bóng bóng bất động sản vì kinh tế tăng trưởng ở mức tốt, lực cầu vẫn mạnh, giá có thể kiểm soát được. Một số địa phương đã phát triển nóng thị trường bất động sản, bị ngưng trệ thời gian qua như: Đà Nẵng, Quảng Nam, Khánh Hòa, Phú Quốc,… sẽ sôi động trở lại.  Đất đai gần các khu công nghiệp sẽ biến động tăng mạnh. Các địa phương cần có chính sách để quản lý và ổn định thị trường.

 

5. Tránh mua bất động sản vào những cơn sốt ảo

 

Đây không phải lần đầu tiên xảy ra những cơn sốt đất. Cơn sốt đất nền ăn theo quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vốn đi kèm với nhiều hệ luỵ. Người thành tỷ phú từ việc ăn theo cơn sốt đất nhưng cũng có không ít nhà đầu tư “chết” vì không kịp thoát.

 

Sau những cơn sốt đất ảo, kẻ kiếm nhiều nhất vẫn chỉ là các “cò” đất. Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, việc giá đất tăng nóng sau thông tin doanh nghiệp làm dự án chỉ là chiêu trò của cò đất và đầu nậu. Vì vậy, các nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng khi xuống tiền, tỉnh táo trong việc lựa chọn dự án và đặc biệt nên mua dự án có pháp lý rõ ràng, sổ đỏ trao tay, không nên chạy theo đám đông để tránh rơi vào cạm bẫy của những cơn “sốt ảo”.

 

 

Vì vậy, các nhà đầu tư phải cân chắc, cẩn trọng khi mua đất, đặc biệt chú trọng tính pháp lý, nghiên cứu quy hoạch phát triển toàn vùng cũng như quy hoạch khu vực diễn ra mua bán.

 

Thêm vào đó, Một trong những điều mà nhà đầu tư hết sức lưu ý đó là cẩn thận với các “Dự án ma”. Hiện nay, nhiều môi giới rao bán các dự án đất nền không có thực, nhằm mục đích chiếm đoạt tiền cọc của khách hàng. Chiêu trò mà các môi giới thường dùng là gọi điện dụ dỗ khách hàng, mời khách hàng đến xem địa điểm nền đất, nhưng khi tra quy hoạch tại cơ quan hành chính địa phương thì phát hiện ra đất đó hiện chỉ được phê duyệt cho công trình công cộng, chưa được phê duyệt cho dự án nào.  Ngoài gọi điện, một số môi giới còn chào bán công khai trên website, mạng xã hội với những bản quy hoạch rất đẹp mắt, giá rẻ để thu hút người mua. 

 

Do đó, trước khi quyết định mua bất động sản, nhà đâu tư cần tìm hiểu kĩ pháp lý dự án, nên dành thời gian để đến xem trực tiếp, sau khi xác định vị trí thì nên đến cơ quan hành chính địa phương để xác minh xem bản đồ quy hoạch có khớp với thông tin dự án như môi giới giới thiệu. 

 

6. Theo dõi dòng chảy của các dòng tiền

 

 

Các chuyên gia thường khuyên rằng một nhà đầu tư thông minh là người biết theo dõi dòng tiền từ các quỹ liên bang, tiểu bang và địa phương. Bạn nên biết những gì đang xảy ra trong khu vực mà bạn có ý định đầu tư và dòng tiền thường được sử dụng cho mục đích gì. Ví dụ, một nơi mà chính phủ thường sử dụng dòng tiền để cải thiện cơ sở hạ tầng, nâng cấp các tuyến giao thông,… thì đó thể là nơi phù hợp cho các khoản đầu tư bất động sản trong tương lai. Ngược lại, nếu tiền được sử dụng để xây dựng một cảng hàng không lớn, bạn cần phải nắm được thông tin này vì nó sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà ở.

 

7. Cân nhắc khả năng tài chính để lựa chọn dự án phù hợp

 

Lưu ý cuối cùng nhưng cũng không kém phần quan trọng khi lần đầu mua đất nền đó là xem xét khả năng tài chính của bản thân. Điều này sẽ giúp bạn dễ dàng chọn mua được những miếng đất phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời hạn chế những rủi ro trở thành “con nợ” trong tương lai. Lời khuyên dành cho bạn đó là nên dùng số tiền có sẵn của bản thân để mua. Tuyệt đối hạn chế vay vốn ngân hàng số tiền quá lớn, vượt 50% giá trị lô đất. Bên cạnh đó nếu bạn muốn hợp tác đầu tư với bạn bè, người thân, tốt nhất cũng nên làm bản cam kết thỏa thuận, giao kèo rõ ràng ngay từ đầu về trách nhiệm và nghĩa vụ của đôi bên để tránh rắc rối về sau.

 

8. Tìm hiểu thật kỹ thông tin chủ đầu tư

 

Để nắm được tính khả thi của bất động sản, bạn nên chọn các dự án của các chủ đầu tư uy tín, hội tụ những yếu tố như: tiểu sử tốt, năng lực tài chính mạnh thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất, uy tín truyền thông, khảo sát người dân đang sinh sống tại các dự án của chủ đầu tư đó về mức độ hài lòng. Ngoài ra, để tìm hiểu kỹ hơn về uy tín chủ đầu tư, bạn có thể tham khảo thêm 4 bước xác định uy tín chủ đầu tư. Đây vốn là yếu tố quan trọng trong việc tìm kiếm bất động sản để mua ở hay đầu tư. Thế nhưng, lúc thị trường khó khăn thì yếu tố này càng trở nên cực kì quan trọng trong quyết định mua nhà hay không.

 

Nhà đầu tư cần nhìn vào yếu tố lịch sử của chủ đầu tư để tìm hiểu, có những đánh giá trên từng dự án chủ đầu tư đó đã làm, khách hàng đã mua trước đó cảm nhận ra sao về dự án, chủ đầu tư có thực hiện đúng cam kết với khách hàng từ các dự án đã làm trước đó hay không.

 

Theo chuyên gia, trong yếu tố uy tín của chủ đầu tư, nhà đầu tư cần quan tâm đến câu chuyện công tác pháp lý dự án hoàn chỉnh hay không, công trình xây dựng chất lượng thế nào và khâu vận hành sau dự án ra sao.