Kinh nghiệm “lướt sóng” bất động sản

Đầu tư lướt sóng bất động sản sao cho an toàn? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn trả lời câu hỏi trên.

Mở đầu

Theo nhiều chuyên gia kinh tế, bất động sản vẫn là một trong số ít các kênh đầu tư sinh lãi nhanh và có tính ổn định trong bối cảnh hiện nay. Hiện thị trường có khá nhiều hình thức đầu tư bất động sản, chẳng hạn như: mua căn hộ rồi cho thuê lại, lướt sóng dự án còn “trên giấy”, mua nhà cũ nát rồi tân trang bán lại…, trong đó hình thức đầu tư kiểu “lướt sóng” đang được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng và chọn lựa.

Theo như đánh giá từ các chuyên gia, thì việc những cá nhân đầu tư lướt sóng bất động sản sẽ đóng vai trò như một tác nhân thúc đẩy số lượng căn hộ từ các dự án, được tung ra thị trường tăng nhanh. Từ đó, khiến thị trường khởi sắc theo chiều hướng tích cực hơn.

Đầu tư “lướt sóng” và những ảnh hưởng của nó đến thị trường bất động sản

Đặc biệt là trong bối cảnh lãi suất giảm và khả năng tiếp cận vốn ngân hàng dễ dàng hơn. Đồng thời, khi những kênh đầu tư như chứng khoán, vàng có nhiều biến động, lãi suất tiền gửi thấp. Trong khi, lĩnh vực bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi rõ rệt thì việc đầu tư lướt sóng bất động sản là giải pháp vô cùng hoàn hảo.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra khía cạnh khác chính là, bản chất cốt lõi của thị trường là dựa theo nhu cầu thực tế của khách hàng. Chính vì vậy, chỉ các dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, dự án được xây dựng bài bản, thì cơ hội đầu tư lướt sóng mới khá an toàn, còn không thì nhà đầu tư có nguy cơ bị “mắc cạn”.

5 kinh nghiệm lướt sóng bất động sản

Chọn chủ đầu tư

Là điều đầu tiên cơ bản nhất trong việc nghiên cứu mua căn hộ nói chung. Lý thuyết thì rất dài nhưng chỉ cần lưu ý các điều sau: năng lực chủ đầu tư, các dự án họ đã hoàn thành có bị dính “phốt” nào không. Muốn biết điều gì, bạn có thể tìm kiếm trên Internet, hỏi ý kiến bạn bè đang làm trong lĩnh vực địa ốc. Hoặc có thể tham khảo ngay bài viết này: 4 bước xác định uy tín chủ đầu tư.

Thời gian xây dựng

Tỷ lệ thuận với thời gian chiếm dụng vốn lớn và khả năng thị trường dịch chuyển cao dẫn đến rủi ro cao và tính thanh khoản thấp. Nói chung thời gian xây dựng càng sớm càng tốt, tuy nhiên với tổ hợp chung cư cao cấp thì khoảng 2 – 3 năm bởi cần thêm thời gian đầu tư xây dựng tiện ích và hoàn thiện công trình. Tổ hợp chung cư trung cấp thường là dưới 2 năm và tổ hợp nhà xã hội là dưới 1.5 năm.

Số lượng và chủng loại căn hộ

Số lượng sản phẩm (căn hộ) tham gia thị trường trong tương lai càng lớn thì rủi ro thanh khoản và tăng trưởng càng cao. Nôm na là nếu các khu đô thị bạn dự định mua được xây các tòa nhà mới liên tục thì khi bán lại đối thủ cạnh tranh chính của bạn chính là Chủ đầu tư. Tất nhiên, giá bán là do họ quyết chứ không phải bạn, và thường thì sẽ thấp hơn kỳ vọng. Do đó, mục đích của bạn là “mua đi bán lại” nên tốt nhất hãy chọn những căn hộ dễ bán. Những căn hộ dễ bán thường là các căn hộ có diện tích từ 60 – 90m2, có khoảng từ 2 hoặc 2 + 1 phòng ngủ, ban công hướng Đông, Nam và Đông Nam. Tầng căn hộ thuộc đoạn từ 6 – 20 trừ tầng 13 bởi nhiều người quan niệm rằng con số 13 là không may mắn.

Sử dụng đòn bẩy tài chính

Kế hoạch tài chính hợp lý để lướt sóng hiệu quả

Bạn không cần phải có 100% giá trị căn hộ để kinh doanh căn hộ chung cư, thường những nhà đầu tư chuyên nghiệp chỉ sử dụng 50 – 70% vốn vay để thực hiện việc kinh doanh này. Ví dụ bạn mua thời điểm nộp 30% giá trị căn hộ và bán vào thời điểm nộp trước 70% thì nghĩa là vốn tự có 30%, vay 40% và tất toán khoản vay vào khoảng 1 năm. Nhưng lợi nhuận lại được tính trên 100% giá trị căn hộ.

Lưu ý khi sử dụng đòn bẩy tài chính, đó là thời gian cho vay càng nhiều càng tốt (15 – 20 năm); lãi suất mấy năm đầu càng ưu đãi càng tốt (trong mô hình này chỉ khoảng 1 – 2 năm là tất toán), đặc biệt là lãi phạt tất toán phải rất thiện chí vì có những ngân hàng phạt tất toán rất nặng, bạn lưu ý kỹ điều này.

Lựa chọn thời điểm bán phù hợp

Tùy dự án nhưng khuyến nghị nên bán vào thời điểm trước khi dự án cất nóc (chưa đóng 70%) hoặc chuẩn bị bàn giao (đã đóng 70%) hoặc sau bàn giao thời gian ngắn (dưới 6 tháng). Sau khi bàn giao trên 6 tháng căn hộ chung cư gần như không tăng trưởng giá trị nhiều nữa.