ĐỊNH GIÁ SẢN PHẨM BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH PHẦN 1

Để định giá được giá trị một sản phẩm dự án bất động sản sẽ có rất nhiều cách để thực hiện, tuy nhiên, định giá bằng phương pháp so sánh thường được sử dụng nhiều nhất. Vậy làm thế nào để có thể định giá sản phẩm bất động sản bằng phương pháp so sánh?

Bước 1: Tìm hiểu và khảo sát những sản phẩm tương đồng

Sản phẩm tương đồng là những sản phẩm phải tương đồng về loại sản phẩm (chung cư hạng A với chung cư hạng A, đất nền với đất nền, …); về vị trí cùng khu vực, cùng quận huyện, cùng tỉnh, thành phố và cùng một hạ tầng quy hoạch.

Bên cạnh đó, sản phẩm dự án bất động sản cũng cần phải tương đồng về cơ cấu sản phẩm như cùng diện tích, thiết kế, … Chẳng hạn như với một sản phẩm là căn hộ chung cư có 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ hoặc 3 phòng ngủ với diện tích từ 60 – 100m2 thì cần phải tìm sản phẩm giống y hệt hoặc tương đồng để so sánh.

Tương đồng về hiện trạng của dự án. Nếu muốn định giá một dự án đang xây móng thì cần phải tìm một dự án xung quanh cũng đã xây xong móng và có đã có bảng giá. Lúc này mới có thể khảo sát, so sánh được.

Bước 2: Khảo sát giá 

Khảo sát giá ở đây là khảo sát về giá của những sản phẩm bất động sản tương đồng mà vừa tìm thấy ở bước trên. Cần phải khảo sát về giá của thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng như về giá đất thổ cư xung quanh những sản phẩm tương đồng đó.

Khảo sát giá thị trường sơ cấp thì có thể lấy giá trực tiếp từ chủ đầu tư, tìm hiểu thêm các chính sách để sau khi trừ chiết khấu và chính sách đó sẽ ra được giá thực tế nhất. Lúc đó mới so sánh được với sản phẩm muốn định giá.

Khảo sát giá của thị trường thứ cấp thì cần lưu ý chỉ lấy những giao dịch trong 3-6 tháng gần đây, cùng lắm là 1 năm chứ không thể lấy giá của 2-3 năm trước để định giá và so sánh, như vậy sẽ không thực tế. Bởi vì lý do khảo sát giá là khảo sát thực tế ở thời điểm hiện tại.

Khảo sát đất thổ cư để đưa ra được giá phục hợp, không quá chênh lệch so với các sản phẩm đất thổ cư tại thị trường thời điểm đó. Cần khảo sát những đất nền, đất thổ cư với những trục đường chính, đường tỉnh, đường 40m, … Đó là những điều cần lưu ý khi khảo sát giá đất thổ cư.

Bước 3: Nghiên cứu, khảo sát, phân tích đánh giá

Mục đích của việc này là tìm hiểu về các đối thủ cạnh tranh xem có lợi thế và điểm yếu gì. Từ đó đánh giá một cách khách quan và thực tế nhất hiện trạng của dự án muốn định giá để kịp thời điều chỉnh. Đây cũng là tiêu chí quan trọng nhất để cấu thành lên giá trị của sản phẩm bất động sản.

Vị trí: có vai trò vô cùng quan trọng, quyết định đến giá trị cũng như giá thành của sản phẩm bất động sản. Để biết một vị trí đẹp hay không thì nên xem xét và đánh giá các vấn đề về cơ sở hạ tầng giao thông, thời gian đến trung tâm hay khoảng cách di chuyển đến sân bay.

Tiềm lực chủ đầu tư: Một số lưu ý trong phần tiềm lực của chủ đầu tư bao gồm: Tiềm lực tài chính của chủ đầu tư, uy tín và thương hiệu của chủ đầu tư trên thị trường, kinh nghiệm của chủ đầu tư trong việc phát triển dự án bất động sản.

Thiết kế tổng thể, quy hoạch
Chất lượng xây dựng, bàn giao
Chính sách bán hàng
Pháp lý