Hiện nay, đất nền vẫn là phân khúc thu hút các nhà đầu tư BĐS “xuống tiền” đầu tư. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng đất nền dự án diễn ra rất sôi nổi và rộng khắp các tỉnh thành trên cả nước. Và thủ tục mua bán đất nền không quá dễ cũng không quá khó, tùy từng trường hợp mà đòi hỏi người giao dịch phải linh hoạt. Thực tế cho thấy, khá nhiều nhà đầu tư vì tâm lý nóng vội, ham lợi nhuận nên đã lao vào đầu tư các dự án đất nền mà rất ít khi tìm hiểu về chủ đầu tư, tính pháp lý cũng như cân nhắc về khả năng sinh lời của dự án trong tương lai. Và để tránh những rắc rối không đáng có về sau, khách hàng nên lưu ý đến các vấn đề pháp lý quan trọng qua bài viết dưới đây:

 

Nội dung

1. Đất nền là gì?

2. Hồ sơ pháp lý đất nền bao gồm những gì?

3. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

4. Lưu ý khi mua đất nền dự án

 

1. Đất nền là gì?

 

Đất nền là những mảnh đất chưa có sự tác động của con người như đào, đắp, san đất mà vẫn giữ nguyên hiện trạng.  Vậy, đất nền dự án chính là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu. 

 

 

Nhìn chung, đất nền dự án thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xụng quanh. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng  lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

 

2. Hồ sơ pháp lý đất nền bao gồm những gì?

 

 

Một bộ hồ sơ pháp lý hoàn chỉnh trong thủ tục pháp lý khi mua đất dự án phải có những loại giấy tờ sau đây:

 Quy hoạch chi tiết 1/500 (đối với dự án quy mô lớn hơn 5ha) hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng 1/500 (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

 

 

Quy hoạch chi tiết 1/500 có tên gọi đầy đủ là “bản đồ quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500” nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung và quy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này. Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình.

 

Cơ sở pháp lý

 

194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

 

Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư:

 

Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

 

Về hợp đồng

Thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn).

 

 

Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn). Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

– Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.

– Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

 

Điều kiện ký hợp đồng mua bán đất nền dự án: Bộ hồ sơ pháp lý đất nền dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán cần lưu ý thêm các vấn đề đi kèm như:

– Dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho đầu tư

– Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt

– Chủ đầu tư đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật giao thông

– Chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuế sử dụng đất

– Ý kiến chấp thuận của Sở Xây dựng bằng văn bản

 

– Sở Xây dựng xem xét thửa đất chuẩn bị giao dịch có đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hợp pháp hay không (nếu thế chấp phải giải chấp trước khi ký hợp đồng mua bán).

 

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

 

Về thủ tục cấp sổ

 

Thủ tục cấp sổ cho khách hàng cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

 

3. Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án

 

 

– Cơ sở pháp lý: Điều 194 Luật Đất đai 2013, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP…

 

Luật đất đai năm 2013

 

– Về quy định mua đất nền từ chủ đầu tư: Sau khi chủ đầu tư hoàn thành xong đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, thì cần xin cấp phép từ UBND tỉnh về việc phân lô bán nền. Sau khi được cho phép, chủ đầu tư mới được bán đất nền dự án. Người mua nên tìm hiểu dự án đã được cấp phép hay chưa (nên xem trực tiếp văn bản) bởi đây là vấn đề pháp lý quan trọng.

 

– Về hợp đồng, thông thường chủ đầu tư sẽ bán đất cho khách dưới dạng hợp đồng cọc, hợp tác, hợp đồng góp vốn. Lúc này, người mua sẽ thanh toán tiền đất theo dạng trả góp và sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư (đã có sẵn). Sau khi ký hợp đồng dạng này, thành quả mà người mua thu được là được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư tiến hành làm thủ tục sang tên, thông qua hình thức phân chia sản phẩm. Tuy nhiên việc này có thể rắc rối, bởi khi xảy ra chuyện tranh chấp khởi kiện, pháp luật rất khó bảo đảm quyền lợi cho người mua (bởi bản chất của việc mua bán là chuyển nhượng, chứ không phải góp vốn, trong khi đó trên giấy tờ lại ghi góp vốn).

 

Có 2 trường hợp trong hợp đồng:

 

– Hợp đồng mua bán đất nền dự án đã có sổ đỏ, cần phải ra công chứng.

– Hợp đồng góp vốn mua đất nền từ chủ đầu tư.

 

Với hợp đồng bắt buộc công chứng, giá trị pháp lý sẽ cao hơn. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi: Người tham gia đủ năng lực hành vi dân sự, hai bên hoàn toàn tự nguyện, nội dung và mục đích không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội.

 

– Về thủ tục cấp sổ cho khách cá nhân sẽ do UBND cấp quận, huyện cấp. Nếu là tổ chức, pháp nhân thì việc cấp sổ sẽ do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp.

 

4. Lưu ý khi mua đất nền dự án

 

 

 

Thủ tục pháp lý khi mua đất nền dự án về cơ bản thì như trên đã chia sẻ, nhưng thực tế khi bắt tay vào mua bán đất nền bạn sẽ thấy vô cùng phức tạp. Để hạn chế tối đa mọi khả năng xấu có thể xảy ra, khi mua đất nền tại dự án, khách hàng nên cân nhắc và chú ý những yếu tố sau:

Chủ đầu tư có uy tín và năng lực

 

Hiện nay, rất nhiều dự án đất nền có mức giá bán khá rẻ, thậm chí là rẻ hơn nhiều so với mặt bằng chung của khu vực đó. Lấy ví dụ trường hợp của công ty địa ốc Alibaba, bên đơn vị này hầu như dự án nào cũng bán với mức giá khó tin, đó là vì sao? Vì các dự án mà họ bán không phải là đất nền dự án, chưa nằm trong quy hoạch của chính quyền, đó là những mảnh đất nông nghiệp, đất ao.

 

Nếu bắt gặp những dự án như vậy bạn nên dành một chút ít thời gian để tìm hiểu về dự án, một trong số đó là tìm hiểu về năng lực của chủ đầu tư thông qua tiểu sử đầu tư, năng lực tài chính dựa trên các báo cáo tài chính những năm gần nhất, uy tín truyền thông hoặc có thể khảo sát những người dân sống quanh dự án đó.

 

Lựa chọn đúng một chủ đầu tư uy tín, không những đảm bảo cho dự án hoàn thành đúng tiến độ, mà còn giúp đảm bảo về tính pháp lý của dự án, tránh các rủi ro về tranh chấp và kiện tụng cho bạn thời gian sau này.

 

Pháp lý, giấy tờ rõ ràng

 

Để đảm bảo tính pháp lý minh bạch khi giao dịch đất nền dự án, bạn cần phải yêu cầu bên chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối đưa ra các loại giấy tờ chứng minh tính hợp pháp của dự án đó chẳng hạn như đồ án quy hoạch, thiết kế xây dựng dự án tương lai, thủ tục pháp lý,… Ngoài ra, bạn cần phải xem dự án lô đất mà mình chọn đã có quyết định giao đất của các cấp thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 cùng những thủ tục, giấy tờ khác hay chưa.

 

 

Ngoài ra bạn cũng nên yêu cầu chủ đầu tư, hoặc bên nhân viên mua giới trưng ra một số loại giấy tờ sau:

– Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng.

– Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù).

– Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch.

– Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.

– Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.

Không nên mua đất nền dự án chung sổ

 

Mua đất nền dự án chung sổ, bạn rất dễ có khả năng gặp nhiều rắc rối nếu xảy ra tranh chấp. Chẳng hạn như bạn muốn tách ra một thửa đất mới nhưng không đủ điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu theo quy định, hoặc có thể là một trong những người đồng sở hữu sổ không muốn thỏa thuận.

 

Căn cứ theo Điều 210 về sở hữu chung hợp nhất thì như sau:

– Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

 

– Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Cân nhắc khả năng tài chính và sinh lời của dự án

 

 

Điều thứ tư mà bạn cần phải lưu ý khi mua đất nền dự án là khả năng tài chính của mình tới đâu vì vấn đề này cũng khá là quan trọng, nếu bạn không muốn sau này trở thành một “con nợ” vì không đủ khả năng thanh toán. Bạn cố gắng tránh vay ngân hàng quá nhiều (nếu ngân hàng có hỗ trợ vay dự án đất nền đó), theo các chuyên gia khuyên là vay không quá 50% giá trị lô đất nền dự án.

 

Tiếp theo là bạn cần lưu ý về vị trí của dự án đó cũng như những khu vực xung quanh, liệu mảnh đất mà bạn mua trong tương lai có tăng giá hay không (hầu như là sẽ tăng), có thuận tiện để kinh doanh, buôn bán gì không. Vì nếu bạn mát tay và may mắn, mảnh đất mà bạn mua có thể tăng giá gấp vài lần trong thời gian ngắn là chuyện bình thường.

Tránh tâm lý đám đông

 

Điều cuối cùng nhưng cũng không kém phần quan trọng đó là tránh tâm lý đám đông khi mua đất nền dự án. Tôi biết có rất nhiều trường hợp tạo “cơn sốt ảo” để đánh vào tâm lý người mua với mục đích là trấn an tâm lý của họ, nếu bạn không tỉnh táo rất dễ bị sập bẫy.

 

Bạn nên nhớ là số tiền bỏ ra mua một mảnh đất không phải là nhỏ, nên bạn phải tìm hiểu thật kỹ càng những lưu ý mà chúng tôi đã đề cập bên trên (hoặc là tìm hiểu càng nhiều càng tốt). Nếu bạn còn chưa chắc chắn thì hãy tìm đến các chuyên gia về bất động sản để nhờ họ tư vấn, đừng tin cậy hoặc quá trông chờ vào trào lưu đầu tư ồ ạt của một nhóm người để rồi phải tiền mất tật mang.

 

Xem kỹ tiến độ thanh toán tiền

 

Với những đất nền giá rẻ hoặc mua dạng trả góp, bạn sẽ phải trải qua nhiều công đoạn phức tạp, do đó rất cần nhờ tư vấn của luật sư hoặc người môi giới kinh nghiệm. Khi đặt bút ký hợp đồng, cần chú ý những thông tin quan trọng như giá, cách thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn bàn giao, các mức phạt đền bù thiệt hại trong trường hợp người mua nộp trễ phí, chủ đầu tư vi phạm tiến độ, thay đổi quy hoạch…